22/04/2014 - 17:16

Гостиничный бизнес почувствовал неладное

Гостиничный бизнес почувствовал неладное

Ситуация на гостиничном рынке в прошлом году была относительно стабильной вплоть до конца года. Она, по сути, делится на этап «до» и «после» начала политического кризиса. Ситуация в отдельно взятой стране всегда влияет на туристические потоки, а также на гостиничный рынок как следствие. Стоит вспомнить хотя бы «арабскую весну», когда революция в Египте отвадила туристов от визитов в бурлящую эмоциями страну, пишет информационно-аналитический портал. СRE.

Роста нет

Результаты 2013 года не показали для гостиничного рынка улучшения. По словам начальника отдела рейтингов корпоративной сферы агентства IBI-Rating Игоря Дикого, причина «успокоения» на рынке – стремительный рост номерного фонда (+20% только за 2012 год) накануне Евро-2012 и несбывшиеся ожидания относительно увеличения роста туристического потока и снижение деловой активности в стране. По данным Colliers International, в связи с ростом конкуренции (особенно в верхнем ценовом сегменте – 4*-5*) операторы были вынуждены пересматривать свою ценовую политику. Так, среднегодовая стоимость одного номера (ADR) в верхнем ценовом сегмента снизилась на 10-15% – до $180-260, а в среднем ценовом сегменте практически не изменилась ($70-130). Показатели заполняемости гостиниц существенно не изменились и составили около 60% по среднему ценовому сегменту и около 55% для верхнего ценового сегмента. Согласно же данным консалтинговой компании JLL, в 2013 году средние тарифы за номер существенно снизились – с 260 долл. в прошлом году до 210 долл. в 2013-м.

Результаты работы гостиничного рынка по  итогам I квартала показывают снижение показателей. Уровень заполняемости гостиниц в Киеве в центральных районах в январе-марте не превышал 20%, тогда как обычно данный показатель составляет не менее 50% для сезона бизнес-активности. С начала года существенно сократилось количество поездок посетителей отелей, как из-за рубежа, так и внутри страны.

По данным Colliers International, в среднем запрашиваемая стоимость номера («на стойке») по состоянию на конец марта 2014 года понизилась по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году (в евро): на 10%, в отелях категории 5* и составила €365; на 25%, в отелях категории 4* - €133 и на 20%, в отелях категории 3* - €77. Вместе с тем в  гривневом эквиваленте заявленная стоимость выросла: на 130%, в отелях категории 5* и составила 5500 грн; на 110%, в 4* - 1 990 грн. и на 110%, в 3* - 1150 грн. Впрочем, рост тарифов компенсируется очень существенными скидками. «Отельеры предоставляют большие скидки на проживание. Наибольшие скидки предоставляются в отелях верхнего ценового сегмента и могут составлять более 50% от запрашиваемой стоимости стойки», - отмечает замдиректора департамента консалтинга и оценки Colliers International Наталья Чистякова.

С появлением новых качественных гостиницы верхнего ценового диапазона (Hilton H-Tower в  Киеве ввели в эксплуатацию в конце марта) конкуренция в сегменте 4*-5* среди столичных гостиниц только усилится, что может привести к снижению цен на 10–15%.

Среди основных тенденций на гостиничном рынке столицы в прошлом году  Наталья Чистякова выделяет: усиление конкуренции на рынке гостиничной недвижимости; пересмотр ценовой политики и увеличение дисконтов в гостиницах верхнего ценового сегмента; активность среди девелоперов, развивающих проекты среднего ценового сегмента; развитие национальных и международных сетевых отелей посредством поглощения несетевых гостиниц; оптимизация затрат отельеров.

Перспективы увеличения роста туристов пока выглядят туманными, все будет зависеть от «скорости» стабилизации  политико-экономической ситуации в стране. Первые результаты I квартала лишь подтверждают негативные ожидания для гостиничного рынка. Сам же 2014 год по экономическим показателям для гостиниц вряд ли будет лучше 2013-го. 

Отметим, что в 2013 году Украину посетили более 26 млн. туристов, что на 1,5 млн. больше, чем в 2012 году. В 2012 году также была положительная динамика: + 1,1 млн. туристов по отношению к 2011 году. Впрочем, показатели 2014 года вряд ли будут лучше прошлого года.

Сложный период можно просто «пережить», поставив объект на реконструкцию, если та долго «оттягивалась» и при наличии средств на это. Пока же, по словам менеджера коммерческого департамента  компании «МАЙГЕР» Александры Чебу, отельерам в кризисной ситуации приходится использовать крайние меры: сокращение числа номеров, увольнение персонала, попытка отсрочки аренды и т.д.

Впрочем, даже непростые времена можно использовать с пользой для дела. «Отельерам лучше придерживаться стратегии спокойствия и стабильности, улучшать свой сервис и быть доброжелательными и открытыми по отношению к клиентам. Кризисные времена закончатся и отели, которые достойно с ними справились, заслужат уважительное и доверительное отношение к себе», - говорит маркетолог компании «Соцмарт» Мирослава Рекун. Переток заказчиков корпоративных мероприятий с Крыма в Киев и Карпаты особой погоды не сделает, но поправит финансовое положение принимающих объектов.

 

Ориентир на бюджетность

В 2013 году девелоперская активность на гостиничном рынке снизилась. Всего в прошлом году в Украине открылось 46 новых гостиниц, но реконструированных среди них – 29, а новых –  всего 9. Рынок гостиничной недвижимости Киева взял паузу – за 2013 год не был открыт ни один новый объект (в 2012 году их было 29), хотя было введено в эксплуатацию несколько реконструированных объектов. Со своей стороны многие гостиничные сети развиваются путем поглощения действующих отелей.

В конце 2013 года в Киеве на различной стадии реализации находилось более 10 гостиничных проектов. При этом строительство большинства гостиниц, вывод на рынок которых планируется в ближайшие годы, началось еще до Евро-2012. По словам главы консалтинга и аналитики отдела услуг в сфере недвижимости компании EY в Украине Марины Крестининой, из-за переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию, они до сих пор находятся на этапе строительства. Более того, реализация некоторых отложена, так ввод в эксплуатацию отеля Sheraton Kiev Olympiysky Hotel был перенесен с 2013 г. на 2016 г.

 

                                   Отели Киева, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2014 - 2016 гг.

Объект

Расположение

Категория*

Номерной фонд

Гостиничный оператор

Renaissance Kyiv (реконструкция гостиницы «Лейпциг»)

ул. Прорезная, 24/39

4*

173

Marriott International

Park Inn (реконструкция гостиницы «Спорт»)

ул. Красноармейская, 55а

3*

199

Rezidor Hotels & Resorts

Sheraton Kiev Olympiysky Hotel

ул. Красноармейская, 55

5*

196

Starwood Hotels&Resorts

Aloft

ул. Эспланадная, 17

3*

320

Starwood Hotels&Resorts

Sofitel

ул. Лютеранская, 14в

5*

285

Accor SA

Azimuth Hotel

ул. Олеся Гончара, 69

4*

235

Azimuth Hotels Company

Hotel Indigo

ул. Горького, 44

4*

240

InterContinental Hotel Group

Staybridge Suits

ул. Горького, 44

4*

80

InterContinental Hotel Group

Источник: Компания EY в Украине

 

По данным компании ArtBuild Hotel Group (ABHG), наибольшую долю рынка (43%) в столице на конец 2013 года занимал сегмент класса economy, на высококлассные объекты (upscale-luxury) приходится 16% номеров, категории midscale и upper midscale суммарно составляют 25%.  В случае реализации заявленных проектов, к 2017 году общий объем предложения номерного фонда в Киеве увеличится еще на 23,1%. 

При этом столичный сектор гостеприимства все еще отстает по количественным и качественным характеристикам от рынков Европы, Азии и Северной Америки.  К примеру, в Киеве на 1000 приезжих, по оценкам ABHG, приходится 0,54 номера в отелях города. Данный показатель не только в разы уступает таким городам, как Варшава, Будапешт, Прага, Берлин, Вена, но и не превышает аналогичные показатели во Львове и Одессе.

В нынешних условиях сложно говорить про инвестиционную привлекательность гостиничного рынка, но по мере улучшения ситуации интерес инвесторов будет направляться на те же сектора, что и до кризиса. По словам Александры Чебу, наиболее адекватной стратегией укрупнения на рынке гостиничных услуг является появление качественных отелей с уровнями 2*-3*. Целевой сегмент этого сектора – «внутренние» туристы (отдыхающие и пребывающие в другом городе по деловым вопросам).

Эксперты отмечают, что наиболее перспективным сегментом для гостиничного рынка Киева и Украины остаются качественные 2*-3* гостиницы, и потенциал для перехода под управление международных операторов реконструированных объектов еще есть. По оценкам Мирославы Рекун, на данный момент под управлением международных операторов в Украине находятся 13% 3*-гостиниц, 21% - 4* и 61% - 5*. Учитывая достаточно высокую насыщенность верхнего ценового сегмента, более привлекательным выглядит средний ценовой сегмент. В среднем ценовом сегменте около 60% номеров приходятся на объекты, построенные еще при СССР, в результате далеко не все объекты соответствуют европейскому уровню для этой категории. Таким образом, при сохранении количественных показателей (номерного фонда) вероятны качественные изменения, в т.ч. за счет поглощение сетевыми операторами несетевых гостиниц.

«Создание единой сети гостиниц с универсальным набором услуг и высоким уровнем обслуживания посредством покупки и реконструкции существующего гостиничного фонда малой и средней категорий может принести компании не только статус национального оператора, но и преимущества связанные с доминированием на рынке», - отмечает Александра Чебу.

По ее словам, региональные рынки гостиничных услуг в Украине ненасыщенные, и характеризуются несколько иными показателями спроса. Отели высшей категории востребованы в крупных городах и курортных центрах. В большинстве городов потребители отдают предпочтения гостиницам среднего уровня, что во многом определяется дифференциацией доходов в регионах.

Последние комментарии

e-Digest