Основные способы реструктуризации кредитов девелоперов.

По оценкам участников рынка доля проблемных кредитов в портфелях банков в настоящий момент составляет порядка 30-40%, а это означает, что вопрос реструктуризации долгов все еще остается актуальным для многих компаний. В связи с этим хочу поделиться информацией об основных способах реструктуризации долгов, применяемых банками, с которой мне довелось выступать на одной из конференций в разгар кризиса. Кому-то это может быть полезным и сейчас.

Существует несколько способов или вариантов действий банка при возникновении проблемной задолженности. На практике они могут применяться в различных комбинациях, в зависимости от особенностей конкретного случая. Ведь как у каждого больного имеются свои причины болезни, свой «анамнез» и, соответственно, требуется персональное предписание относительно лечения, так и в случае с проблемной задолженностью – каждая ситуация индивидуальна. Однако наиболее распространенная практика реагирования на проблему может быть сведена  к шести основным вариантам действий (проранжированы по «степени тяжести» – от относительно легких к наиболее тяжелым случаям).

1. Продлить отсрочку погашения «тела» кредита (без пролонгации конечного срока кредитного договора).

Бизнес-план выполняется с «некритичной» задержкой. Однако, есть основания ожидать достижения запланированных показателей, хотя и с отставанием от первоначально предусмотренных сроков. Период отсрочки погашения «тела» кредита еще не истек, но неспособность проекта уложиться в него очевидна.

Примеры:

  • Коммерческая недвижимость на стадии строительства, степень готовности объекта > 75 %, задержка сроков ввода в эксплуатацию (риск строительства).
  • Коммерческая недвижимость, объект построен, но ввод в эксплуатацию и заселение арендаторов пришелся на кризисный период, в связи с чем запланированный уровень дохода не достигнут (рыночный риск).

2. Перераспределение долговой нагрузки путем изменения графика погашения «тела» (также без изменения конечного срока погашения).

Погашение «тела» кредита началось. Возникшие трудности носят временный характер, длительность периода ухудшения финансово-экономических результатов поддается прогнозированию и является краткосрочной (обычно до года).

Примеры:

  • Коммерческая недвижимость, объект построен, генерирует доход, однако выручка в году N существенно меньше запланированной (кризис, торговый обороты упал – арендаторы требуют снижения ставок или отказываются от аренды): платежи по возврату «тела» кредита уменьшены на 50 %, благодаря чему сумма обслуживания кредита (тело + %) в году N снизилась примерно на 1/4; в последующие, более благоприятные годы (6 лет), нагрузка увеличится по сравнению с первоначальным графиком, однако ожидаемые cash-flow по проекту позволяют обслужить новый график  
  • Коммерческая недвижимость в процессе строительства, степень готовности > 75 %, отставание от запланированных сроков ввода в эксплуатацию (по графику заемщик уже должен начать погашение «тела» кредита): досрочное погашение поручителями части платежей по кредиту в рамках графика погашения (отсекаем графику «голову» - период до новой даты ввода в эксплуатацию - и «хвост»), нагрузка по уплате процентов в период до ввода в эксплуатацию снижена, погашение оставшейся части основной суммы кредита («средняя» часть графика) произойдет за счет дохода от эксплуатации объекта.
  • Жилая недвижимость, объект в процессе строительства, фактический уровень продаж не соответствует плану (продажи практически отсутствуют), однако, собственники имеют другой бизнес или другие проекты (SPV) жилой и коммерческой недвижимости на разных стадиях реализации, помимо рассматриваемого проекта: согласование равномерного (регулярный планомерный доход) или неравномерного (планируются поступления от продажи других объектов) графика погашения кредита

3. Пролонгация конечного срока погашения кредита с пересмотром графика погашения.

Следствие просчетов при выборе концепции и первоначальном планировании (проект не имел достаточного запаса прочности). Либо предыдущие варианты реструктуризации не сняли проблему, тенденция к достижению худшего уровня cash-flow, чем ожидалось, однако имеются предпосылки к улучшению ситуации в средне- и долгосрочной перспективе.

Примеры:

  • Коммерческая недвижимость, строительство завершено, однако проект не генерирует доход в размере достаточном для обслуживания кредита: пролонгация конечного срока погашения на 1 – 3 года.
  • Жилая недвижимость, высокая степень готовности (> 75 %), поступления от продаж или альтернативного бизнеса позволяют оплачивать % по кредиту и уменьшенные платежи по «телу».

4. Неравномерный график погашения + balloon (крупный платеж в конце срока погашения кредита)

Может быть применен в ситуации, аналогичной предыдущему пункту. Проявились проблемы в способности проекта обслуживать кредит, которые носят системный характер. Могут быть вызваны просчетами относительно возможности достижения ключевых параметров бизнес-плана. Возможный выход из ситуации – переждать кризисный период и погасить balloon за счет рефинансирования или продажи в лучшие времена. 

Пример:

  • Коммерческая недвижимость, строительство завершено, объект в процессе заполнения арендаторами. Концепция проекта не в полной мере оправдывает ожидания инвесторов, но объект способен обеспечить обслуживание кредита на минимальном уровне, существует большая вероятность того, что проект может быть продан стратегическому инвестору при улучшении рыночной конъюнктуры:  неравномерный график + balloon (например, 1 год – 7%, 2 год – 10 %, … через 5 лет – оставшиеся 40 % тела).

При этом следует учитывать, что любой из перечисленных вариантов реструктуризации задолженности по кредиту предусматривает, как правило, предъявление дополнительных требований к заемщику (например, оформление дополнительного обеспечения, поручительства, субординирование прочих обязательств по отношению к обязательствам перед кредитором, перевод дополнительных оборотов в банк и многое другое).

5. Перевод долга (замена должника).

Возможность погашения кредита сомнительна, нет средств на оплату процентов по кредиту, улучшение ситуации в обозримой перспективе не прогнозируется. Худший из кошмаров – проект на начальном этапе строительства, дополнительные средства собственников истощены кризисом (или исчезли по другим причинам), налицо просчеты в бизнес-плане, альтернативного залога нет либо кредит выдан под землю (актив, не генерирующий доход).

Идеальное решение – банк совместно с должником находит покупателя, который примет на себя 100 % обязательств по выданному кредиту, включая «тело», проценты, комиссии, штрафы и пени, предусмотренные кредитным договором. На практике так почти не бывает.

Замена должника может производиться путем подписания 3-х стороннего договора про перевод долга (замену должника) в обязательстве и 3-х сторонних дополнительных соглашений к кредитному договору и д-ру ипотеки.

В отдельных случаях может рассматриваться вопрос о кредитовании «нового должника», однако, нужно учитывать, что в этом случае будет проводиться анализ его платежеспособности (бизнеса) в соответствии со всеми стандартными кредитными процедурами банка.  

6. Продажа долга или взыскание за счет залога

Если все вышеперечисленные действия не дали желаемого результата, остается перейти к кардинальным средствам, которые выходят за рамки реструктуризации. Рассматриваются варианты продажи долга, продажи залога (добровольной по согласованию с банком или принудительно через исполнительную службу), а также возможность для банка забрать залог на свой баланс в счет погашения долга и в дальнейшем заниматься его реализацией самостоятельно.

Стоит отметить, что реализация через исполнительную службу, как правило, не выгодна ни банку, ни заемщику. Помимо потери времени и накладных расходов, связанных с прохождением соответствующих процедур, результат, то есть вырученная от продажи сумма с учетом издержек, составляет в среднем от 30% до 50 % от рыночной стоимости залога, что недостаточно для того, чтобы возместить убыток банка и окончательного урегулировать вопрос задолженности для должника. Поэтому обе стороны заинтересованы искать другие приемлемые варианты.

21/06/2013 - 15:41

Информация об авторе

Юлия Гальчун
Аватар пользователя Юлия Гальчун
Не в сети
Последнее посещение: 4 года 8 недель назад
Регистрация: 03/10/2012

e-Digest