12/11/2013 - 15:47

Новые проекты ТРЦ интересны не только своим размахом, но и новыми концепциями, - И. Дикий

О финансировании девелоперских проектов с помощью выхода на IPO, тенденциях и перспективах рынка торговой и офисной недвижимости в интервью порталу СRE  рассказал начальник отдела рейтингов корпоративного сектора агентства «IBI-Rating» Игорь Дикий.

1.       Появились ли новые механизмы финансирования? Много ли девелоперов на рынке, готовых к IPO?

 

Привлечение средств с помощью IPO остается малораспространенным механизмом для украинских девелоперов. В докризисные времена им воспользовались лишь 4 эмитента этой сферы («XXI Век» (2005 год), «DUP&D» (2007 год), «Aisi Realty Public» (2007 год) и «KDD Group» (2007 год)). Из недавних размещений – выход в сентябре 2013 года на Лондонскую фондовую площадку компании «Arricano Real Estate plc». В перспективе стремительного роста количества девелоперов, готовых к IPO, в Украине не ожидается. Причины – неготовность как эмитентов, так и инвесторов. Последние настороженно относятся к украинским компаниям и не рискуют в них вкладываться в текущей экономической ситуации. При этом европейский рынок IPO в текущем году демонстрирует позитивную динамику по объему привлеченных средств в процессе. К примеру, «Deutsche Annington Immobilien» (привлёкший более 570 млн евро), «Foxtons Group» (626 млн долл.) и др.

 

2.       Если говорить о сегментации рынка недвижимости, то какой сегмент развивается наиболее динамично и что можно ожидать в перспективе?

 

Сегодня наиболее привлекательным и динамично-развивающимся сегментом рынка коммерческой недвижимости Украины, учитывая объемы нынешнего и нового предложения (ввод 2014-2016 гг.), является торговая недвижимость. В частности, на конец первого полугодия текущего года объем предложения торговой недвижимости Украины составлял порядка 0,9 млн. кв. м. При этом ожидания на конец 2013 года составляют порядка 1 млн. кв. м, а 2014 года – более 1,2 млн. кв. м. В тоже время, стоит учитывать прецеденты прошлых лет, когда заявленные сроки ввода новых объектов переносились на более поздние.

 

3.       Охарактеризуйте, пожалуйста, инвестиционную ситуацию на рынке торговой недвижимости. Интересен ли рынок Украины нерезидентам?

 

На украинском рынке торговой недвижимости сложилась неоднозначная ситуация. Так, некоторые  операторы откладывают выход на рынок, или сворачивают свою деятельность. В тоже время часть игроков усиливают свое присутствие. Речь идет, прежде всего, о продуктовом ритейле, магазинах товаров для дома, одежды и пр. Появляются и новые игроки, хотя возможно не так активно, как хотелось бы. Однако в целом, на фоне нестабильной экономической ситуации в стране, не стоит ожидать стремительного повышения уровня активности иностранных инвесторов. Следует отметить, что как в прошлом, так и в текущем году ставки капитализации торговой недвижимости остаются на уровне около 10%.

 

4.       В Киеве сейчас тенденция строительства и ввода в эксплуатацию ряда больших молов с соответствующей инфраструктурой (ТРЦ «Оушн Плаза», ТРЦ «Республика»). Насколько строительство таких огромных объектов рационально с точки зрения окупаемости и востребованности у посетителей? 

 

Минимальная вакантность площадей и лидерство по посещаемости «Ocean Plaza» свидетельствуют о заинтересованности как арендаторов, так и посетителей в проектах подобного рода, сочетающий масштабность и качество. Новые проекты интересны не только своим размахом, но и новыми концепциями. Разумеется, сроки окупаемости подобных гигантских (для Украины) проектов  более длительны – около 10 лет.  

 

5.       Как скоро рынок Киева будет насыщен торговыми площадями? Насколько региональные ТРЦ являются интересными для девелоперов?

 

Насыщенность Киева торговыми площадями ниже, чем в крупных городах Восточной Европы – около 300 кв. м. на 1 тыс. жителей в Киеве, тогда как в Варшаве и Кракове – до 600 кв. м. В ближайшие 3-5 лет отставание сохранится. На текущий момент большинство ТЦ и ТРЦ сконцентрировано в столице и городах-миллионниках, уровень развития в остальных регионах существенно ниже, что связано в первую очередь с высокой дифференциацией доходов и соответственно покупательской способности населения Украины. Развитие региональных рынков торговой недвижимости идет в вялотекущем темпе и предпосылок для его активизации пока не предвидится. 

 

6.       Интересен ли рынок офисной недвижимости инвесторам? Когда можно ожидать насыщения этого рынка?

 

Интерес инвесторам к рынку офисной недвижимости остается, хотя его охлаждает снижение деловой активности в стране, которая является основным фактором спроса. Увеличение предложения в связи с вводом новых объектов (реализация части из которых в свое время приостанавливалась или откладывалась), снизит доходность. В борьбе за клиентов будем наблюдать трансформацию количества в качество.

 

7.       Какие основные проблемы в сфере девелопмента коммерческой недвижимости вы бы могли отметить?

 

Основные проблемы – экономическая нестабильность, отсутствие необходимых объемов долгосрочного финансирования, колебания покупательской способности и ее концентрация в столице и городах-миллионниках.

Последние комментарии

e-Digest