20/03/2014 - 19:51

Президент "К.А.Н. Девелопмент": Мы обязательно завершим все проекты, которые начали строить

Эксклюзивное интервью президента и совладельца ООО "К.А.Н. Девелопмент" Игоря Никонова агентству "Интерфакс-Украина"

Вопрос: На 2014 год у вас запланировано введение в эксплуатацию нескольких объектов? Есть ли отсрочки в строительстве в связи с политическим кризисом в стране?

Ответ: IQ Business Center уже введен в эксплуатацию, Флагман нашей компании - ТРЦ Respublika - точно будет сдан в текущем году. Все идет по плану. Мы даже опережаем график строительства. Мы пошли на некоторое удорожание строительства, чтобы проводить отделочные работы зимой, пришлось обогревать здание. Выйдет немного дороже исходной себестоимости, но к лету ТРЦ Respublika уже должен быть готов, там осталось работы максимум на полгода.

Вопрос: То есть, политическая ситуация в стране не влияет на темпы строительства?

Ответ: У нас заключено массу договоров, мы не можем остановить процесс – мы должны выполнить свои обязательства. Подписаны договора с крупными арендаторами, такими как Auchan, Inditex и в любом случае должны завершить строительство, темпы не сокращаются.

Да, мы отправили несколько десятков человек в отпуск, некоторых не вернем. Но это оптимизация бизнеса, это нормальный процесс. Это не значит, что мы останавливаем строительство. Любая компания в кризисной ситуации сокращает расходы. У нас много проектов, которые еще не начинались, которые только в развитии и процесс был построен на очень большом количестве статистических данных. Было много людей, задействованных во второстепенных процессах, которые в период политического кризиса в стране мы поставили на паузу. Но реализация всех начатых проектов продолжается, оттуда мы никого не увольняли, а если и убирали, то заменяли более квалифицированными людьми для повышения эффективности. Я не могу смотреть на несправедливость, когда одни люди выкладываются на 100% и сидят до 21:00 на работе, а другие уходят в 18:01 и не проявляют инициативу. Таким людям не место в нашей компании. Я люблю активных людей, которые хотят работать, которые понимают, что это их будущее.

Вопрос: Темпы жилого строительства тоже не изменились?

Ответ: У нас строятся четыре жилых проекта, ни один из них не остановлен - как строили, так и продолжаем строить. Причем во всех из них есть проданные квартиры, кроме ЖК Tetris Hall – продажи в нем еще просто не начаты. Когда в 2008 году многие компании остановили строительство, несмотря на то, что инвесторы уже купили квартиры, мы продолжали совместно с UDP строить ЖК "Паркове мисто". В сложившейся ситуации у нас политика такая же.

Для строительной компании очень важен авторитет. Я анализировал ситуацию с госзаказами в Польше: если крупная стройкомпания берет государственный заказ - как правило, она разоряется. У нас нет госзаказов, мы не зависим от денег инвестора, договора по открытым нам кредитным линиям такие, что их нельзя прервать. То есть, мы в любом случае завершим строительство. Условия кредитования наших проектов таковы, что, во-первых, есть два источника финансирования, во-вторых, есть дублирующие возможности завершить проекты. Мы очень серьезно к этому подходим, ты можешь работать на рынке 10-20 лет, а потом просчитаться с одним проектом, даже не будучи аферистом, и возобновить доверие потом тяжело. Поэтому даже если у нас будет риск понести убытки – мы достроим то, что начали.

Другое дело, что мы сейчас приостановили начало новых проектов, которые находятся в развитии. Новые стройки мы не начнем - это абсолютно очевидно. Исключением является вторая очередь ТРЦ Ocean Plaza – ТРЦ Ocean Mall (инвестор и собственник - UDP): мы ее проектируем и это тот проект, который точно планируем начать. Все остальное мы довели до уровня проекта и, пока ситуация не нормализируется, начинать не будем.

Вопрос: В марте 2014 года вы планировали начать продажи квартир в ЖК Respublika, планы не изменились?

Ответ: С ЖК Respublika никаких проблем нет, просто мы начнем продажи немного позже. Это связано с техническими аспектами. Что произошло: мы должны были полностью закончить благоустройство территории возле ТРЦ Respublika немножко раньше, но погода не дала нам этого сделать и просто физически пройти к отделу продаж очень сложно. С приходом тепла нам нужно несколько недель, чтоб заасфальтировать территорию, тогда будет проход к отделу продаж. Да и начинать продажи тоже надо с умом, ведь если в стране такая политическая ситуация, то какой смысл тратить уйму денег на рекламу, на содержание штата?

Мы не зависим от денег продаж, мы и без них построим - это то, что отличает нашу компанию от других. Мы на деньги покупателей ничего не строим – это очень опасно, можно легко лишиться репутации.

Вопрос: Жилье какого класса пользуется наибольшим спросом?

Ответ: Наибольшим спросом пользуется "эконом"-класс, причем даже у людей, готовых внести 100%-ную оплату. Цена на жилье в ЖК Respublika - "эконом", а качество - "бизнес"-класса. Это наш принцип, наша компания не допускает плохого качества, когда вижу на стройке брак – точно заставлю переделать, сколько бы это ни стоило. Я сейчас направил в Москву людей изучать новые технологии строительства - они вернулись в шоке, это была даже вредная для них поездка, потому что в Москве вообще никто не обращает внимания ни на качество материалов, ни на кривые стены, а люди зарабатывают больше. Если объект хороший, то цена выше обычной быстро забывается, а вот плохое качество преследует потом тебя постоянно.

Важную роль также играет скорость реализации проекта. Некоторые компании любят растягивать процесс. Такое ощущение, что условно-постоянные затраты вообще никто не считает, а у нас они большие, потому что квалифицированные специалисты заслуживают достойной оплаты труда. Поэтому мне лучше быстро завершить проект.

Вопрос: Как вы оцениваете перспективность рынка коммерческой недвижимости? Некоторые эксперты говорят, что рынок перенасыщен, некоторые - что не хватает качественных торговых площадей.

Ответ: Я всегда говорю одно в этом плане: пока ты строишь лучшее – вероятность неудачности твоего проекта невелика. Ты должен строить лучшее по качеству, концептуальности, внешнему виду, чтобы люди понимали: такой проект есть только здесь, в Киеве, и возле него хочется сфотографироваться - для меня это главный показатель. Простые люди четко понимают уникальность того или иного проекта. Они, помимо пейзажей, выбирают и какие-то архитектурные формы, которые отличаются от внешней среды.

Провальных проектов у нас практически нет. О некоторых можно спорить - тех, где мы не были соинвесторами, а заказчик навязал какие-то свои решения.

Очень много зависит от того, какой инженерией оснащен проект, насколько тебе жарко или холодно, насколько комфортно. Мы сейчас очень серьезно занялись вопросом экологии, в том числе строительных материалов, и поняли - это просто ужас! Поэтому мы пытаемся из своих проектов неэкологичные составляющие убирать, даже строя жилье "эконом"-класса. В "Комфорт Тауне" завершили строительство школы и детсада только из экологически чистых материалов, мои дети тоже туда ходят и я абсолютно спокоен за них.

Вопрос: Как такой контроль экологичности материалов влияет на себестоимость проектов?

Ответ: В среднем на 10% повышается себестоимость проектов. Мы хотим в ближайшее время заняться глубоким анализом и освещением в прессе темы составляющих строительных материалов и того, что они выделяют.

Вопрос: Какой строительный материал представляет наибольшую опасность для здоровья человека?

Ответ: Любой. Начиная с бетона (добавки, которые в него добавляют зимой, могут содержать формальдегиды, фенолы им подобные вещества) и заканчивая отделочными материалами. Меня очень удивило, что материалы с одинаковым названием для Украины и для других стран производятся по разным сертификатам. Выяснилось, что нормы на поставляемые в Украину материалы гораздо выше, чем нормы санитарно-эпидемиологической инстанции по содержанию этих материалов в воздухе. Вроде бы никто ничего не нарушает, но если нормативное содержание, к примеру, фенола в мебели в несколько раз превышает норму его содержания в воздухе, понятно, что реальная его концентрация в воздухе будет недопустимой.

Вопрос: Какие пути решение проблем экологичности стройматериалов вы видите?

Ответ: Надо решать эту проблему на законодательном уровне или заставлять подрядчиков указывать, какие материалы использованы в строительстве. Человек должен иметь право выбора. Я понимаю, что страна бедная и для человека главное - купить, но когда начинаешь терять здоровье, дороже получается. Хрущев в 60-е быстрыми темпами строил в Сибири жилье из бетона с очень серьезными добавками. Сейчас их уже не применяют. Так, там количество раковых заболеваний у населения выросло в десятки раз.

Нужно ввести классификацию и сертификацию зданий. Не строительных компаний, а именно зданий. Мне обидно смотреть, как некоторые строительные компании используют не лучшие материалы. К примеру, силикатный кирпич очень гигроскопичен, это идеальная среда для развития грибка. Клей для плитки хорош, пока температура окружающей среды не превышает 18њ тепла, если она выше, происходит диффузия вредных веществ.

Проблем - масса, плюс ко всему существуют проблемы с системами кондиционирования и вентиляции. Почему в зданиях, построенных нашей компанией, открываются окна? Никто в мире этого не делает. Все говорят, что я сумасшедший, потому что это якобы экономически невыгодно: люди открывают окно, работает кондиционер - повышаются затраты электроэнергии. Как по мне, пусть лучше затраты будут больше, но люди будут дышать свежим воздухом и не будут чувствовать себя запертыми в клетке.

Вопрос: Каких реформ строительного рынка вы ожидаете от нового правительства Украины?

Ответ: Честно говоря, лучшее время было при правительстве Ющенко. Они ссорились с Тимошенко, и до нас им не было никакого дела. Все бизнесмены говорят одно и то же: не лезьте к нам, не надо нами руководить, мы лучше знаем, что делать, потому что мы рискуем своими деньгами. Не мешайте нам, не создавайте препятствий, не рассказывайте о централизации чего-то там - вот все что я им посоветую. Ты либо компетентен, либо нет - рынок сам регулирует этот процесс.

Самая большая проблема у нас в стране - отсутствие ипотеки, у нас нет дешевых денег. Если б у нас кредиты были под 3-4%, как в Европе, это продвинуло бы очень многие отрасли, а кредиты под 20% люди не в состоянии оплачивать.

Вопрос: Что мы увидим во второй очереди ТРЦ Ocean Plaza?

Ответ: Мы сейчас на этапе проектирования, готовим площадку для строительства. Концепция уже готова, вторая очередь полностью соединена с первой очередью по двум этажам. Там тоже будет морская тематика, будет два больших пингвинария, в одном будут королевские пингвины, вторые поменьше - очень активные и забавные. Их нужно будет выгуливать, и этот процесс будет проходить на террасе, на крыше. Что касается концепции второй очереди - она будет в виде айсберга с современными фасадами с обратным уклоном. К ТРЦ будет проведена эстакада с бульвара Дружбы Народов, будет пешеходный переход с городской электрички и первую, и во вторую очереди ТРЦ. Уже есть много предварительных договоренностей с арендаторами. Вторую очередь мы будем строить более передовыми методами с использованием постнапряженного железобетона, что позволяет создавать большие пролеты без опор.

Вопрос: Каким будет объем капиталовложений во вторую очередь Ocean Plaza?

Ответ: Пока не оценили, но все зависит от квадратных метров.

Вопрос: Это будет сугубо развлекательная часть комплекса?

Ответ: Нет, торгово-развлекательная. На примере первой очереди мы поняли, что очень много людей приходит туда проводить время, покупки являются второстепенным фактором, а развлекательный сектор должен составлять значительную часть. Будет эксплуатируемая кровля с террасами - люди это очень любят. Мы ожидаем, что две очереди вместе дадут мощный синергетический эффект.

Вопрос: Когда планируете начать строительство второй очереди Ocean Plaza, сколько времени потребуется для завершения проекта?

Ответ: Мы практически уже начали. Там проходит метро и строительство не такое легкое, но все вопросы решаются. Мы должны закончить проектирование в апреле 2014 года. На реализацию проекта потребуется максимум два года.

Вопрос: Какие проекты планируете начать после стабилизации ситуации в стране?

Ответ: У нас много задумок, но говорить о них есть смысл, когда проект готов. У нас и так огромное количество реализуемых проектов - и ЖК "Комфрт Таун", и "Паркове мисто", около 1 млн кв. м жилья на Теремках, не говоря о торговом центре.

Вопрос: Партия зеленых обратилась к Александру Турчинову с просьбой предоставить Беличанскому лесу статус природоохранного. На каком этапе сейчас строительство технопарка Bionicc Hill?

Ответ: Технопарк Bionic Hill на этапе проектирования. Понимаете, в чем дело: он строится на территории бывшей воинской части, где уже нет деревьев. Да, дорога прокладывается к комплексу через лес. Но, во-первых, есть компенсирующие средства, которые "Зеленстрой" использует для высадки леса. Во-вторых, нельзя построить что-либо, не пожертвовав чем-то. IT-парки - это будущее страны, ведь у нас нет запасов нефти или еще чего-то, у нас есть только мозги и полностью проваленная система образования. Ну, еще земля, но к ней тоже нужны мозги. У меня с детьми огромная проблема, я не понимаю, чему их учат, вижу, что знания, которые им дают, применить невозможно.

Bionic Hill (инвестор и собственник – UDP, девелопер строительства – KAN Development) – это будущее, это то, что приведет к высоким зарплатам, новым рабочим местам, но самое главное - мы сократим отток людей из страны. И если ради этого нужно пожертвовать несколькими гектарами леса – значит, это нужно сделать. Но мы получим уникальный IT-парк, который будет двигать всю Украину. Это университет, лаборатории, стартапы, это инвесторы, которые, наконец-то, понимают, куда они вкладывают деньги. Более того, высокотехнологичные компании, как Google или Microsoft, размещают свои офисы только в экологически чистых местах, они не посадят работников в центре Киева. Безусловно, у нас каждое дерево на счету, пора прекратить заниматься популизмом и пиаром на этом. Да, есть беспредельщики, и с этим надо бороться, но есть абсолютно четкий закон: рубишь дерево - заплати компенсацию и это нормальный цивилизованный процесс, во всем мире так делают. Студенты должны хотеть остаться в Украине, а не думать, как отсюда уехать. У страны без интеллекта нет будущего. Как бы правительство не затягивало сегодня пояса, образование и медицина – самое уязвимое место Украины. Этим надо заниматься. Больные люди не могут ничего сделать, а необразованные – не в состоянии. Все наши проблемы - и руководства страны в том числе, от необразованности.

Вопрос: Вы планируете развивать деятельность в регионах?

Ответ: Пока нет. Все зависит от инвестиционного климата в стране, покупательской способности людей, спроса и кредитования. Кредитование – это самая большая проблема. Вот у России есть недорогие деньги, но там у людей нет желания брать эти деньги, они не верят в Россию, не верят в то, что там можно строить бизнес. Там очень серьезная централизованная власть, что очень плохо для бизнеса. А у нас проблема в отсутствии денег. Если есть деньги – покупаются квартиры, строятся дороги, покупается металл для строительства, который на зарубежном рынке сегодня стоит меньше, чем себестоимость его производства в Украине. Поэтому необходимо стимулировать потребление металла у нас в стране, нужно поднимать эту отрасль, нужно привлекать инвестора, дать людям возможность поверить, что возможно произвести продукцию мирового уровня и продать его на мировом рынке.

Вопрос: Как привлекать инвестора?

Ответ: Только понятным законодательством и борьбой с коррупцией.

Вопрос: Конфедерация строителей Украины собирает информацию о коррупционных схемах на строительном рынке. Какую оценку вы можете дать влиянию коррупции на этот рынок?

Ответ: Честно говоря, в глобальных масштабах коррупция не имела большого влияния на строительство. Проблема - в отводах земли, в работе Киевсовета. Землеотвод ассоциируется с коррупционными схемами и, по большому счету, он вообще прекратился: землю не выделяют и не продают. Я знаю людей, которые не могут купить землю, потому что просто нет процедуры, отсюда подозрения в коррупции. Выходом из положения может быть отмена аренды земли на 25 лет под строительство, нужно сдавать в аренду на 5 лет, не успел построить – договор прекращается.

Вопрос: Как влияют валютные "скачки" на деятельность вашей компании?

Ответ: Валютные "скачки" имеют большое влияние, курс для людей очень важен, потому что они живут в гривне, а думают в долларах. Хотелось бы, чтобы курс был стабильным, но все-таки он должен постепенно повышаться, чтобы иметь прерогативу в экспортных операциях. То, что курс держали столько лет, большая экономическая глупость и игра руководителей страны в политику. И если новое правительство осуществит те непопулярные меры, которые требует МВФ, я сниму перед ним шляпу, потому что без этого - никак. Дотации из бюджета, которые разбазариваются непонятно на какие цели, нужно убирать, пенсионный возраст нужно повышать, поскольку то количество пенсионеров, которое есть у нас в стране, бизнес не выдержит. Ну, и перестать воровать. Просто людям нужно объяснять, что без таких мер ничего не получится.

Вопрос: Какое направление строительного рынка будет для вас стратегически важным в этом году?

Ответ: Мы, как правило, стараемся диверсифицировать свои риски, все виды проектов по недвижимости у нас есть, кроме гостиниц, которые мы не понимаем с точки зрения рентабельности - они окупаются 15 лет. Я понимаю, как функционируют офисные, торговые центры, мы рассматриваем развитие двух-трех ТЦ и их строительство, уже есть концепция. Ну, и жилье. Мы хотим перейти на "эконом"-класс и приближенный к нему "бизнес". Под элитное жилье нужно место, с ним сложнее.

Похожие материалы

Последние комментарии

e-Digest