21/06/2018 - 11:31

Девелопер и город: кто кого?

Девелопер и город: кто кого?
Застройщик – это слово стало нарицательным. К сожалению, оно ассоциируются с незаконными схемами, коррупцией и земельными скандалами. Справедливо замечу, что эта оценка небезосновательна: многочисленные недострои, тысячи обманутых инвесторов, стройки, связанные с недобросовестными чиновниками. На данный момент только в Киеве таких объектов насчитывается до полутысячи. Так, например, строительство жилого комплекса «Днепровские башни» на Троещине стартовало в далеком 1999 году. Шесть 34-этажных свечек планировали завершить за четыре года - к 2003-му. Дома, в которых большинство квартир продано, уже начали крениться. На завершение проекта понадобится около 300 миллионов гривен. Печально известна также история застройщика УКО/Сити групп, один из их самых известных проектов которого – ЖК «Мозаика» по Стратегическому шоссе. Глава компании использовал известную схему: строительство без разрешения властей на территории, которая для этого не предназначена; продажа квартир на несуществующих этажах. Проблемы с документами лишают такие проекты возможности быть завершенными в принципе. Этот список можно дополнять до бесконечности, пишет Ольга Соловей - CEO URE Club. 
 
Тем не менее, представить любой город без строек, а особенно с интенсивно растущим населением столицы, просто невозможно. Новое жилье - это крайняя необходимость. И жилье высотное, -  уплотнение застройки такая же необходимость. Строительство, как жилое так и коммерческое, является важным сегментом экономики и развития городов. Это рабочие места, налоги, развитие инфраструктуры и новые квадратные метры, которых так не хватает.
 
В чем же проблема? Почему в украинских реалиях город и застройщик (причем, слово с негативной коннотацией, - это не строитель, как раньше, и не девелопер, как во всем мире) встали на противоположные стороны? 
 
Классическая схема взаимодействия между городом, что подразумевает городскую администрацию, и застройщиком очень простая. Город решает, что, сколько и где необходимо построить. Оформляет все планы в документацию - генплан. Город составляет перечень того, что нельзя делать, и как не надо строить. Затем происходит передача земли под те или иные объекты тем, кто заинтересован в реализации, и понимает, как на этом заработать. Всем хорошо! Город получает объекты, которые ему нужны, девелопер - прибыль. Win-win. Процедура и процессы в разных странах и регионах, конечно, отличаются. Ограничений и правил для девелоперов может быть очень много. Иногда они довольно жесткие и неудобные. Но есть интересы жителей, знания и опыт чиновников, которые выступают заказчиками всех проектов. И так как все заинтересованы в получении результата и заранее принимают стратегию win-win, процедура реализации проектов недвижимости проходит максимально гладко. 
 
Что же не так в Украине? Почему практически любой проект находит своих противников или даже пострадавших? Все и просто, и сложно одновременно. Но в основе проблем местного рынка недвижимости – отсутствие стратегии взаимной выгоды и присутствие третьего "игрока". 
 
Во-первых, в Украине городские власти – это далеко не всегда отображение позиции горожан. Как будто городская администрация и жители не на одной стороне, а даже противопоставлены друг другу. Исторически, интересы этих сторон не совпадают.
 
Во-вторых, как ни удивительно, именно застройщик выступает заказчиком градостроительной документации. Я сейчас говорю только о Киеве и разработке детальных планов территорий в отсутствие генерального плана. Хотя в большинстве городов ситуация с документацией не лучше. И не удивительно, хотя и не логично, что заказчик учитывает только свои интересы и, зачастую, не видит ситуацию в городе в целом. 
 
В-третьих, отсутствие коммуникаций между всеми заинтересованными сторонами. Эти стороны не имеют на сегодняшний день инструментов эффективной коммуникации для выработки win-win стратегии. 
 
Есть и другие причины: законодательное несовершенство, непубличность бизнеса, отсутствие международных игроков, которые бы внедряли международные стандарты. Не говоря уже о биче коррупции. В начале 2018 года бизнес-ассоциация URE Club провела исследование, согласно которому уровень коррупции в строительной сфере значительно вырос. На вопрос «Заметили ли вы рост уровня коррупции за последние 2 года?», «Точно да» ответили 39,1% опрошенных. Больше всего респондентов (60,9%) отметили усиление коррупции на этапе получения заключительных разрешений. Также среди наиболее коррумпированных этапов реализации проектов остаются получение согласований и разрешений от контролирующих органов и сдача объекта в эксплуатацию. Подобная ситуация сложилась и в регионах. Чаще всего с элементами коррупции застройщики сталкиваются в Киевской, Одесской и Харьковской областях.
 
К сожалению, репутация целой отрасли уже порядком "подмочена" и стена недоверия между сторонами уже построена. Назрела необходимость менять ситуацию. Только кропотливая работа по выстраиванию правильной коммуникации между сторонами и стратегии взаимной выгоды может сделать город комфортным для жизни. Печальный результат сложившейся ситуации - это тысячи готовых зданий. За годы, прошедшие с момента замораживания строительства, они утратили свою актуальность по многим критериям. Строительные технологии устарели, конструкции пришли в негодность, архитектурный план давно успел выйти из моды. Использовать конструкции далее – неэффективно, а снос требует значительных капиталовложений. Ландшафт города меняется, но эти здания с сомнительной эстетикой еще долго будут влиять на комфорт его жителей. 
 
А что можно сделать? Есть ли решение? Уверена, простого пути не существует, как и быстрого решения. Это должен быть постепенный процесс создания инструментов коммуникаций между застройщиком и городом, городом и жителями, а также - трехсторонний обмен мнениями. Очень важно понять и принять позицию каждого. И начать с чистого листа - с уважения друг к другу.
 

Последние комментарии

e-Digest