23/01/2014 - 19:44

Обзор рынка вторичного жилья Киева за 2013 год

Обзор рынка вторичного жилья Киева за 2013 год

По данным портала Kanzas.ua, за период с 01 января 2013 года по 01 января 2014 года, индекс стоимости вторичного жилья в Киеве снизился c отметки 1 554/кв.м. до отметки 1 543$/кв.м. В денежном эквиваленте снижение за год составило 11 $/кв.м. (или 0,7%)

Индекс стоимости вторичного жилья Киева помесячно, 2013 год

 

Месяц

01-13

02-13

03-13

04-13

05-13

06-13

07-13

08-13

09-13

10-13

11-13

12-13

Индекс

стоимости,

дол

1554

1560

1568

1568

1569

1563

1560

1552

1550

1547

1547

1543

Индекс стоимости жилья является общерыночным показателем, который описывает общие тенденции рынка к росту или снижению цен. Поэтому индекс стоимости не является отражением роста или снижения цен на отдельные квартиры.

Следует отметить, что динамика индекса в течение 2013 года не была монотонной. Весенний прирост, сменился коррекцией в начале лета, после чего кривая индекса стоимости демонстрировала установившийся спадающий тренд.

Индекс ожидания вторичного жилья Киева помесячно, 2013 год

Месяц

01-13

02-13

03-13

04-13

05-13

06-13

07-13

08-13

09-13

10-13

11-13

12-13

Индекс

ожидания,

%

0,0

0,06

0,08

0,0

0,01

-0,06

-0,03

-0,08

-0,02

-0,03

0,0

-0,04

 

Кривая индекса ожидания является отражением темпов изменения цен (в процентах), помогая отслеживать скрытые внутренние процессы на рынке жилой недвижимости. Изменения индекса ожидания являются дополнительной поправкой к прогнозируемому тренду, позволяющему предвидеть замедление или ускорение темпов изменения цен в краткосрочной перспективе. Так, значение индекса ожидания выше нулевой отметки дает основания предполагать повышение цен на жилье, а нахождение индекса в отрицательной области означает возможное снижение цен на жилье.

В течение первого полугодия 2013 года кривая индекса ожидания находилась преимущественно в положительной области, а средняя стоимость вторичного жилья локально колебалась в пределах +/- 15 у.е. от месяца к месяцу. 

Во втором полугодии 2013 года кривая демонстрировала волнообразную динамику, находясь уже в отрицательной области. Стоимость жилья в этот период начала плавно снижаться, в пределах 5-8 у.е в месяц.

 

Индексы расслоения на вторичном рынке жилья Киева:

Для понимания поведения цен в разных сегментах жилья, рассмотрим динамику индексов расслоения, которые отображают поведение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья. Они позволяют не только определить степень разброса стоимости жилья, но и дают информацию о ценовой разнице между  дорогими и дешевыми квартирами.

Индексы «дорогого» и «дешевого» жилья - это средние показатели по верхнему и нижнему сегменту рынка, что позволяет судить о степени расслоения рынка вторичного жилья.

Для расчета индексов расслоения используются 20% самых дорогих и 20% самых дешевых квартир по цене за квадратный метр.

Поскольку в течение года наблюдались локальные всплески деловой активности, стоимость отдельных сегментов жилья, как правило, менялась в соответствии со спросом.

 

Индексы расслоения вторичного жилья Киева помесячно, 2013 год

Месяц

01-13

02-13

03-13

04-13

05-13

06-13

07-13

08-13

09-13

10-13

11-13

12-13

Индекс

«дорогого»

жилья

3604

3663

3663

3665

3660

3662

3609

3611

3606

3608

3625

3637

Индекс

среднего

уровня

1772

1778

1746

1739

1735

1734

1736

1732

1808

1799

1802

1722

Индекс

«дешевого»

 жилья

1131

1087

1070

1106

1118

1145

1168

1099

1106

1079

1078

1116

 

 

Динамика количества сделок и общие тенденции на вторичном рынке жилой недвижимости Киева в 2013 году

По данным ведущих агентств недвижимости, за 12 месяцев 2013 года, на вторичном рынке Киева было зарегистрировано 16 154 договоров купли-продажи квартир. В сравнении с 2012 годом, общее количество сделок за год снизилось более чем на 16%.

Наименее продуктивным месяцем по объему сделок стал январь. К традиционно малоактивному периоду, связанному с  новогодними каникулами, на деловую активность повлияли  нововведения, связанные с новым порядком оформления имущественных прав, вступившие в силу 1 января 2013 года. Согласно им, процедуру оформления сделок, вместо БТИ доверили Укргосреестру и нотариальным конторам. Однако, на практике, участники рынка оказались не готовы к новым правилам, а большая часть частных нотариусов отказывалась брать на себя новую ответственность. Зарегистрировать сделку было очень проблематично и дорого, в результате чего более 60% предполагаемых покупок были перенесены, либо отменены вообще.

Переходной период «привыкания» к новым правилам рынка затянулся еще на два месяца, однако нормализация работы Госреестра постепенно увеличила активность покупателей, а количество сделок заметно выросло.

Уверенный рост продаж квартир на вторичном рынке продолжался до середины лета, а июль 2013 года стал пиковым месяцем по количеству заключенных договоров. Небывалый ажиотаж, аналитики объясняли постановления НБУ №210 от 6 июня 2013 г. «об установлении граничных сумм расчетов наличными», согласно которому проведение расчетов наличными ограничивалось 150 тыс. грн. Закон вступил в силу 1 сентября 2013 года, что сразу же стало причиной ступора. При этом продавцам и покупателям пришлось нести дополнительные затраты связанные с конвертацией валют. Это и снизило количество договоров купли-продажи, более чем на 35% в сравнении с летними месяцами.

Еще одним ожидаемым новшеством для рынка жилья стало внедрение новых правил оценки с целью налогообложения, вступивших в силу с 1 ноября 2013 года. По официальным данным Фонда госимущества, на 30 октября 2013 года, обучение по новому профилю прошло всего 1578 человек (из более 5 тыс. ранее зарегистрированных оценщиков), а осуществлять оценку с целью налогообложения имели право всего 347 компаний Украины. Однако, по данным нотариусов, с момента вступления постановления, не было заключено ни одного договора купли-продажи по новым правилам. Риэлторы и оценщики использовали оценочные отчеты, составленные до 31 октября 2013 года, которые юридически действительны три месяца.

На фоне нестабильного состояния экономики, опасения среди населения вызвала ситуация с предполагаемым дефолтом США, слухи об обвале доллара, а также обострение политической ситуации в стране, эпицентром событий которых стал Киев. Массовые волнения, митинги в центре города, общий уровень неопределенности среди участников рынка, заставили отложить принятие окончательных решений о покупке до стабилизации обстановки. Поэтому вопреки ожиданиям, объем сделок в декабре 2013 года  в сравнении с декабрем 2012 года снизился почти вдвое.

Рассматривая динамику средней стоимости квадратного метра жилья вторичного рынка Киева в течение 2013 года, можно отметить, что цены предложений:

- в сегменте однокомнатных квартир снизились на 9 у.е/кв.м или на 5,5%;

- в сегменте двухкомнатных квартир снизились на 28 у.е/кв.м или на 0,40%;

- в сегменте трёхкомнатных квартир снизились на 45 у.е/кв.м или 5,10%;

- в сегменте четырёхкомнатных квартир выросли на 58 у.е/кв.м или на 15,6%.

 

Выводы и прогноз на І полугодие 2014 года

Анализируя общие тенденции, эксперты считают, что рынок вторичной жилой недвижимости в 2013 году находился в состоянии кризисной стабильности. Прошедший год прошел под знаком законодательных реформ, особенно отрицательно затронув рынок жилья. Цены фактически стояли на месте, поскольку экономически обоснованных предпосылок для их роста – увеличение доходов населения и доступности ипотеки, не было.

Основной спрос на вторичном рынке в 2013 году был сосредоточен на жилье стоимостью до 100 тыс.дол. На данный сегмент пришлось более 60% всех сделок. Наиболее покупаемыми оставались двухкомнатные и однокомнатные квартиры. Средняя доля продаж таких квартир по итогам года составила 48% и 41%, соответственно.

Одной из важных тенденций 2013 года, следует считать смещение покупательского спроса на первичный рынок. Это объясняется отсутствием основного двигателя продаж вторичных квартир – доступного ипотечного кредитования. Четвертый год подряд объемы ипотеки физлиц снижаются. Не смотря на тот факт, что в сравнении с 2012 г, в 2013 г средние реальные ставки на покупку вторичного жилья снизились на 2,0-2,5 п.п до отметки 20,0-20,6% годовых в гривне, а максимальные ставки по займу не превысили 24% реальных годовых, общие условия кредитования остаются неподъемными для заемщиков и не способны оживить рынок.

В данном контексте, предложения на первичном рынке имеют рад преимуществ. Застройщики предлагают гибкие системы рассрочек, а нередко и собственную линию кредитования, что позволяет покупателю приобретать квартиру, имея стартовый первоначальный платеж и при этом, не выплачивать дорогие кредиты банку в течении последующих десятков лет. Также, квартира в новостройке привлекает покупателей не только конкурентной ценой и вариативностью форм оплаты, но  и качеством планировочных решений.

По мнению аналитиков портала Kanzas.ua, ситуация на рынке жилья в первом полугодии 2014 года существенно не изменится. Экономических предпосылок для усугубления кризисных явлений пока нет, но общий пессимизм и низкая платежеспособность населения не даст рынку жилья расти.

В зимние месяцы стоит ожидать некоторого застоя, связанного с адаптацией после новогодних каникул и полноправным вступлением в силу правил оценки с целью налогообложения. Основные опасения участников рынка связаны с возможным удорожанием оценочных услуг, ввиду ограниченного количества компаний, имеющих право на выполнение данного вида оценки.

Некоторое увеличение активности продаж, эксперты ожидают в марте-апреле. Цены на вторичные квартиры, вероятнее всего останутся стабильными. А демпинговать будут лишь продавцы переоцененных и неликвидных объектов.

Однозначно можно сказать, что деловая активность на рынке продаж Киева напрямую будет связана с экономическими и политическими событиями. В настоящее время напряжение политических противостояний в городе абсолютно не поспособствует принятию ответственных решений. А когда мирно договорятся между собой политические оппоненты и митингующие – не известно.

Последние комментарии

e-Digest