16/03/2017 - 14:02

Cреднерыночная вакантность на офисном рынке Киева в 2016 году снизилась до 27,5%

Cреднерыночная вакантность на офисном рынке Киева в 2016 году снизилась до 27,5%
Согласно отчету компании CBRE Ukraine, на фоне снижения уровня экономической неопределенности и активизации деловой активности, ситуация на рынке офисной недвижимости Киева в 2016 году улучшилась. Важным фактором, стимулирующим рост спроса на офисные помещения, стало возобновление роста занятости. Корпоративный бизнес также был более оптимистичен в своих планах на будущее: индекс деловых ожиданий увеличился на 4,7% по сравнению с 2015 годом. 
 
Объем арендной активности в течение года увеличился на 33,3% (г/г), достигнув 160 000 кв.м. При этом около 50% данного объема приходилось на сделки по пролонгации договоров аренды. Несмотря на улучшение деловых ожиданий и сокращение уровня безработицы, в 2016 году сделки по переездам компаний преобладали в структуре валового поглощения офисных помещений. Стоит отметить, что после глубокой рецессии, охватившей рынок в 2014-2015 гг., арендаторам требуется больше времени для того, чтобы они снова были готовы существенно расширять офисные площади. Однако, на протяжении исследуемого периода отдельные сделки по расширению занимаемой площади все же были завершены. Годовой объем валового поглощения в 2016 году достиг 80 000 кв.м, что на 38,3% больше, чем в 2015 году. Арендаторы продолжали фокусироваться на объектах класса А, используя возможность повысить качество офисов не увеличивая расходов либо же незначительно расширяя бюджет на аренду помещений. 
 
Что касается структуры валового поглощения по виду деятельности, в 2016 г. сохранилась активность со стороны компаний, представляющих сферу информационных технологий и телекоммуникаций. Их доля в общем объеме сделок достигла 40% (+2 п.п. г/г). Компании в сфере производства и энергетики заняли около 18% офисных площадей, сданных в аренду в 2016 году, увеличив свою долю на 9 п.п. по сравнению с 2015 годом. Доля FMCG сектора в валовом поглощении составляла около 10% и осталась неизменной. Часть представителей бизнес-услуг в структуре спроса на офисные помещения также существенно возросла, составив 11% (+7 п.п. г/г). 
 
Одной из наиболее значимых сделок, заключенных в 2016 году, стала аренда 5 500 кв.м аутсорсинговой компанией SoftServe в бизнес-центре Merx. Среди других сделок стоит отметить переезд медиа компании «Радио Свобода» и фармацевтической компании TEVA, арендовавших 2 500 кв.м и 2 400 кв.м соответственно. Компания Nokia Solutions Network арендовала 2 300 кв.м в БЦ «Сенатор». Аудиторская компания Deloitte продлила договор аренды в БЦ Prime, расширив занимаемую площадь до 3 200 кв.м. Более того, энергетическая компания «ДТЕК» арендовала дополнительные 1 700 кв.м в БЦ 101 Tower. 
 
Учитывая появление новых объектов офисной недвижимости в 2016 году, общее конкурентное предложение увеличилось на 3,0% (г/г), достигнув 1,69 млн. кв.м к концу года. Продолжая тенденцию сокращения объема ввода новых площадей в офисном сегмент, годовой объем нового предложения в Киеве достиг рекордно низкого значения 50 000 кв.м в шести бизнес центрах, что на 28% ниже показателя 2015 году. Стоит отметить, что 76% нового предложения пришлось на расширение существующих офисных объектов. 
 
Строительная активность в офисном секторе замедлилась, а количество объектов, находящихся на стадии девелопмента, сократилось. Ожидается, что объем нового предложения в 2017 не превысит 30 000 кв. м с завершением строительства трех бизнес- центров. При этом первая очередь БЦ «Астарта» (GLA 15 000 кв.м) и офисное здание на ул. Сагайдачного (10 000 кв. м) составят 82% нового предложения. Учитывая, что оба объекта находятся в Подольском субрынке, мы ожидаем увеличения доступных для аренды офисных площадей в этом субрынке ЦДР. Еще 5 500 кв.м офисных площадей заявлено ко вводу в эксплуатацию в БЦ K\MOST за пределами ЦДР. 
 
В то время как на протяжении последних пяти лет объем нового предложения постепенно сокращался, в 2016 году спрос на аренду помещений начал демонстрировать позитивную динамику. В результате, среднерыночная вакантность снизилась с 30,2% до 27,5% (-2,7 п.п.) в течение 2016 года. Тенденция к снижению вакантности была отмечена на всех субрынках, кроме зоны, граничащей с ЦДР, где вакантность повысилась на 6,8 п.п. и установилась на уровне 26,9%, ввиду появления трех новых офисных объектов. 
 
Арендные ставки на рынке офисной недвижимости оставались без значительных изменений, благодаря стабилизации спроса арендаторов. Вопреки незначительным колебаниям валютного курса на протяжении 2016 года, эффективные ставки на лучшие офисные помещениях остались на уровне $23/кв.м./месяц на конец года. Следуя тенденции прошлых лет, существенный разрыв между запрашиваемыми и фактическими ставками аренды сохранялся, в особенности в высококачественных объектах. К примеру, в то время как запрашиваемые ставки для объектов класса А в ЦДР варьировались в пределах от $16 до $30 /кв.м./месяц, эффективные ставки аренды на аналогичные помещения находились в пределах $12-$23/кв.м./месяц. В объектах класса В запрашиваемые ставки колебались в пределах $10 - $22/кв.м./месяц, а фактические ставки были на уровне $8 - $20/кв.м./месяц. 
 
Радомир Цуркан, управляющий партнер CBRE Ukraine, прокомментировал: «В 2017 году мы ожидаем повышения арендной активности ввиду постепенного роста занятости и увеличения спроса на качественные офисы со стороны арендаторов. Тенденция к сокращению объема ввода новых помещений сохранится, а годовой объем нового предложения составит около 30 000 кв.м. Вследствие более устойчивого роста спроса и сокращения объема нового предложения, ожидается, что в течение 2017 года среднерыночная вакантность будет сокращаться. Особенно ощутимое уменьшение доли вакантных площадей прогнозируется в бизнес-центрах класса А и В, расположенных в ЦДР. Более того, мы прогнозируем, что уменьшение объема нового предложения послужит причиной не только сокращения вакантности, но и постепенного восстановления арендных ставок, в особенности в прайм объектах. В то же время, на рынке будет наблюдаться уменьшение привилегий, предоставляемых арендаторам, что создаст предпосылки для роста эффективных ставок в лучших бизнес центрах».
 

Последние комментарии

e-Digest