07/09/2017 - 18:54

Рост спроса и уменьшение объема нового предложения привело к сокращению средней вакантности на офисном рынке Киева до 21%

Рост спроса и уменьшение объема нового предложения  привело к сокращению средней
Согласно данным компании CBRE Ukraine, в первом полугодии 2017 бизнес активность продолжала укрепляться в ответ на улучшение экономической ситуации. Индекс деловых ожиданий в Киеве увеличился до 119,1, что на 0,9 пунктов выше по сравнению с концом 2016 года, а показатель количества безработных на одно вакантное место составил всего 0,7, что демонстрирует повышение спроса на рабочую силу. Быстрый рост занятости является главным макроэкономическим показателем для рынка офисной недвижимости, а также своего рода «предвестником» изменения спроса на офисные помещения. На фоне заметного роста занятости населения, спрос на офисные помещения в Киеве постепенно восстановился. Несмотря на то, что соглашения по переезду преобладали в структуре валового поглощения и составили более 70% объема валового поглощения в первом полугодии 2017 года, увеличение потребностей арендаторов в расширении офисов и подписания нескольких предварительных договоров аренды были зафиксированы в течение  полугодия. В целом, арендаторы переезжали в центральные локации, в результате, доля транзакций в ЦДР составила около 60%.
 
Спрос со стороны арендаторов сферы информационных технологий и телекоммуникаций составил более 50% валового поглощения. Тенденция к увеличению потребностей в офисном пространстве со стороны сектора бизнес-услуг (в частности, сервисных офисов и коворкинг-операторов) продолжилась в первом полугодии 2017 года, при этом доля арендованного пространства среди компаний данного сектора достигла 18% (+7 п.п. с начала года) в общем объеме валового поглощения. В отличие от предыдущего года, более масштабные сделки по аренде завершились в течение первых шести месяцев 2017 года. ИТ-компания Netcracker арендовала 4 500 кв. м в новом БЦ Astarta, компания Room 8 Studio  арендовала новый офис в БЦ «Космополит», расширившись до  4 500 кв. м, а ИТ-компания Grammarly переехала в БЦ Gulliver, запланировав расширение до 3 200 кв.м. После открытия первого коворкинга в БЦ Gulliver в начале года, компания Creative Quarter арендовала 2 000 кв. м с запланированным расширением до 4 000 кв. м для своего второго коворкинг-пространства в БЦ Astarta. В результате, объем валового поглощения составил около 60 000 кв. м (+ 71,4% г/г) в течение первой половины 2017 года.
 
В первом полугодии 2017 предложение новых офисных помещений составило около 18 900 кв. м и было представлено 1 очередью строительства БЦ Astarta (GLA - 16 100 кв. м) и расширением БЦ Forum Westside (GLA – 2 800 кв. м). Таким образом, общий объем предложения офисных помещений составил около 1,7 млн. кв. м, увеличившись лишь на 1% за период с января по июнь 2017 года. Стоит отметить, что строительная активность несколько оживилась: завершение строительства следующей очереди БЦ Astarta, прежде запланированное на 2018 год, было перенесено на второе полугодие 2017 года. Ускорение темпов строительства стало результатом роста заинтересованности арендаторов в проекте, где заполняемость 1 и 2 очередей строительства составила почти 60%, учитывая предварительные договоры аренды. Кроме того, K-FUND начал новый проект реконструкции UNIT City в ожидании роста спроса на офисные помещения со стороны технологических компаний и «стартапов». Завершение строительства дополнительных 20 000 кв. м в составе 1 очереди строительства UNIT City было анонсировано до конца этого года. В связи с изменениями в темпах строительства, мы увеличили наш годовой прогноз нового предложения до 67 000 кв. м (+ 34% г/г) на конец 2017 года. В 2018 году ожидается, что объем нового предложения составит около 42 000 кв. м, что демонстрирует тенденцию к уменьшению объема новых помещений примерно на 34% г/г., 70% этого объема сосредоточено в небольших офисных зданиях площадью от 2 000 кв. м до 5 000 кв. м. Единственным офисным объектом с большей площадью, запланированным на 2018 год, является бизнес-центр (GLA - 11 100 кв. м) в составе проекта торгового центра Retroville компании Stolitsa Group в отдаленной жилой части города.
 
Проанализировав распределение нового предложения офисов по качеству помещений, мы зафиксировали стабильное снижение нового предложения помещений класса А в течение последних трех лет. Эта тенденция свидетельствует о возможном возникновении дефицита высококачественных помещений в период 2017-2018 гг. Лишь два бизнес-центра класса A, а именно БЦ Astarta и K-Most, открытие которых запланировано на 2017 и 2018 годы соответственно, сейчас находятся на стадии строительства. Кроме того, оба проекта планируют пройти «зеленую» сертификацию по международным стандартам: БЦ Astarta станет первым «зеленым» бизнес центром в Киеве, сертифицированным в соответствии со стандартами BREEAM, тогда как K-Most будет сертифицирован в соответствии со стандартами LEED, согласно  заявлениям девелоперов.
 
Несмотря на довольно незначительный рост нового предложения в 1 полугодии, с введением в эксплуатацию 1 очереди БЦ Astarta рост спроса на офисные помещения, благодаря большему количеству сделок по расширению занимаемой площади, ускорил темпы поглощения офисных помещений. Таким образом, средняя вакантность существенно сократилась с 27,5% до 21,0% (- 6,5 п.п.) в течение первого полугодия 2017 года. В разрезе географического распределения, объем вакантных помещений продолжал снижаться на всех субрынках. Данный факт говорит о том, что расширение бизнеса и запросов на офисные площади начали повышать спрос на офисные помещения. В первой половине 2017 года наивысшая эффективная арендная ставка на лучшие офисные помещения оставалась стабильной на уровне $23/кв.м/месяц, тогда как декларируемые ставки варьировались в пределах от $15 до $30 за кв.м/месяц для помещений класса А. Заявленные ставки для помещений класса B находились в диапазоне от $10 до $22 за кв.м/месяц, при этом эффективные ставки варьировались в пределах от $8 до $20/кв.м/месяц. Рассматривая будущую динамику, мы ожидаем, что разрыв между декларируемыми и эффективными ставками будет уменьшаться.
 
Положительные тенденции в фундаментальных показателях рынка в течение первой половины 2017 стимулировали интерес инвесторов к лучшим активам офисной недвижимости и возможностях созданию дополнительной стоимости объекта (редевелопмент/реконструкция/повышение эффективности менеджмента). В первом полугодии 2017 несколько небольших сделок покупки завершились в сегменте офисной недвижимости. Среди девелоперских сделок стоит отметить продажу польским девелопером Echo Investment земельного участка площадью 4 га локальному жилому застройщику, где ранее планировалось строительство офисного парка. Детали сделки остаются конфиденциальными. Мы ожидаем, что второе полугодие 2017 будет отмечено более масштабными сделками по приобретению бизнес-центров Prime (GLA – 9 000 кв. м) и "Евразия" (GLA - 30 000 кв. м) инвестиционной компанией Dragon Capital Investments Limited. Несколько банков с большими портфелями залоговой недвижимости продолжают выставлять свои активы на продажу. Завершение нескольких сделок с участием банков возможно во втором полугодии 2017 года. Однако, хотя мы и наблюдаем улучшение инвестиционной активности, которая формируется, в основном, за счет небольших игроков с собственным капиталом, инвестиционная активность на рынке офисной недвижимости продолжит сдерживаться в связи ограниченностью заемного финансирования.
 
Сергей Сергиенко, управляющий партнер CBRE Ukraine, прокомментировал: «К концу 2017 года  мы ожидаем увеличения спроса на офисные помещения на фоне общего улучшения деловой активности в стране. В течение второго полугодия 2017 года можно ожидать дальнейшее оживление спроса со стороны арендаторов. В то же время, строительная активность в сегменте останется невысокой. Планируется, что около 48 000 кв. м новых офисных помещений будет введено в эксплуатацию во втором полугодии, это увеличит объем годового предложения до 67 000 кв. м, что на 34% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и является неплохим показателем. Поскольку начала строительства новых крупных объектов не ожидается до конца 2017 года, объем офисных помещений на стадии девелопмента будет сокращаться, по крайней мере еще в течение одного года. Более того, мы отмечаем увеличение числа реконструкции небольших офисных зданий в ЦДР. Таким образом, снижение объемов нового строительства и рост деловой активности может привести к дефициту высококачественных офисных площадей уже в ближайшей перспективе, особенно в 2019 - 2020 годах».
 

Похожие материалы

Последние комментарии

e-Digest