18/04/2019 - 12:01

Рост арендных ставок на рынке торговой недвижимости Киева в период ожидания девелопмента новых проектов

Рост арендных ставок на рынке торговой недвижимости Киева в период ожидания деве
В 2018 году наблюдался устойчивый рост розничного товарооборота (+2,7% г/г), что способствовало повышению спроса на торговые площади со стороны новых и существующих ритейлеров. В результате растущей конкуренции на рынке, в 2018 году традиционные продовольственные ритейлеры активно запускали новые форматы магазинов, что свидетельствует о растущей популярности многоформатной модели розничной торговли. Так, магазины формата «возле дома» демонстрировали сильную долю роста в текущих ценах по состоянию на конец 2018 среди всех форматов ритейлеров, причем значительный рост объяснялся низкой насыщенностью данной ниши на рынке.
 
Бренд Fora украинского продовольственного ритейлера Fozzy Group остается лидером в сегменте национальных магазинов «возле дома», активно запуская новые магазины в пригороде Киева. В 2018 году французский ритейлер Auchan Retail открыл четыре магазина «Мой Ашан» в формате «возле дома» (с пунктами Click & Collect для онлайн-заказов), на месте магазинов Topmart в Киеве, которые компания приобрела в 2017 году.
 
В сегменте бытовой электроники, корейский бренд Samsung Home открыл свой самый большой магазин (500 кв.м) в Украине на территории гипермаркета «Эпицентр-К», а также отметился первым в Европе магазином бытовой техники Samsung. Тогда как в fashion сегменте, 20 новых международных брендов вышли на рынок Украины, что является показателем несколько ниже от показателя количества новых брендов прошлого года (35). Доля новых магазинов сегмента премиум класса значительно увеличилась и составила 65% (+37 п.п. г/г), далее расположился сегмент среднего класса с 22%, специализированный сегмент с 9%, а также сегмент товаров для дома и DIY с 4%.
 
Наиболее значительными открытиями года стали выход Zara Home (испанский бренд товаров для дома и DIY) и долгожданное открытие H&M с H&M Home (шведский бренд среднего класса). Другие бренды, такие как Koton (турецкий бренд среднего класса), вновь вышли на рынок, а бренд ритейлера Argo Retail Promod (французский бренд среднего класса) вышел с рынка после почти 18-летнего присутствия в Украине и был заменен брендом Orsay, другим брендом ритейлера. Наибольшую долю новых открытий в 2018 году получили успешные торговые центры Киева - ТРЦ Gulliver, ТРЦ Ocean Plaza и ТРЦ Lavina Mall, а также стоит отметить открытие нескольких новых международных брендов на улице Большая Васильковская.
 
Новое предложение торговых центров в 2018 году составило примерно 54 000 кв. м, что является заметным увеличением на фоне низкого объема прошлого года (8 000 кв. м). Так, объем общего торгового предложения увеличился до 1,10 млн. кв. м (+ 4,4% г/г) вследствие выхода на рынок новых объектов: 1-ой очереди ТРЦ Rive Gauche (20 500 кв.м), ТРЦ Smart Plaza Polytech (15 000 кв.м), первого в Украине ритейл парка - Ритейл Парк Петровка (11 000 кв.м) и частично открытого (только с якорным арендатором) ТРЦ Good Life (7 500 кв.м). Согласно заявлениям девелоперов, к выходу на рынок планируется более 400 тыс. кв. м нового предложения в 2019.
 
Рост спроса на торговые помещения, связан с постоянным ростом розничного товарооборота, привел к дальнейшему снижению средней вакантности с 5% до 3% (-2 п.п. г/г). Несмотря на ввод в эксплуатацию около 54 000 кв.м торговых площадей в 2018 году, новые помещения были почти полностью заполнены. Как следствие, базовые арендные ставки на лучшие торговые помещения Киева варьировались в диапазоне от $75 до $95/кв.м/месяц, где нижняя граница выросла приблизительно на 15% г/г, уменьшив диапазон разрыва. Аналогично, диапазон арендных ставок на другие торговые помещения увеличился на 31% для нижней границы диапазона и на 20% - для верхней, таким образом, варьируясь в пределах от $42 до $60/кв.м/месяц.
 
В целом, на украинском рынке в 2018 было зафиксировано три крупных инвестиционных сделки по приобретению компанией Dragon Capital Investments Ltd: ТРЦ Aladdin (10 200 кв.м) в Киеве, ТРЦ Sky Park (15 400 кв.м) в Виннице и ТРЦ Victoria Gardens (54 500 кв.м) во Львове. Объекты считаются качественными активами, которые являются лидерами своей рыночной ниши со стабильным доходом и уровнем посещаемости. Так, ритейл сектор занял второе место с около $98 млн. капитала в объеме инвестиций в 2018. На фоне завершенных транзакций, ставка капитализации укрепилась на 0,25 п.п. и составила 11,75%.
 
В 2019 будут сохраняться перспективы растущего арендного спроса наряду со стратегиями расширения своего присутствия со стороны как международных, так и отечественных ритейлеров. Укрепление уровня внутреннего потребления, прежде всего в Киеве, будет оставаться двигателем для выхода на рынок новых международных брендов. Ожидается, что в 2019 несколько новых брендов откроют свои первые магазины в Киеве, где среди наиболее значимых Claudie Pierlot (французский бренд премиум класса) и Steve Madden (американский бренд специализированной одежды). Ранее заявленный к выходу бренд IKEA (шведский бренд товаров для дома и DIY) в 2019, вероятно, выйдет на рынок позже в связи с высокой вероятностью задержки ввода в эксплуатацию ТРЦ Ocean Mall, где ритейлер планировал открыть свой первый магазин. 
 
Анна Марсова, старший консультант з торговой недвижимости CBRE Ukraine, прокомментировала: Арендодатели продолжают внедрять еще больше развлекательных компонентов в новые ритейл проекты, включая торговые центры заявленные к вводу в эксплуатацию в 2019. Предполагая, что вышеупомянутые проекты будут введены в эксплуатацию как планировалось, к концу 2019 общее предложение торговых площадей Киева вырастет на 37% г/г к 1,51 млн кв.м, создавая благоприятные рыночные условия для ритейлеров. Как следствие, рост арендных ставок, вероятно, замедлится, что приведет к более благоприятному рынку для арендаторов. Кроме того, прогнозируется дальнейший рост инвестиционных настроений со снижением ставки капитализации, однако экономическая неопределенность накануне президентских выборов может приостановить активность инвесторов в первой половине 2019».

Похожие материалы

Последние комментарии

e-Digest