По данным полугодового исследования Мировые расходы на аренду офисной недвижимости (Global Prime Office Occupancy Costs), проведенного ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE, лондонский Вест-Энд остается самым дорогим в мире рынком офисной недвижимости. Однако Азия смогла удержать лидирующее положение - на ее долю приходится три из пяти самых дорогих рынков. Результаты этого исследования также показали, что темпы роста ставок аренды являются более высокими в Северной и Латинской Америках, где рынок недвижимости продолжает развиваться. В целом, в США находится пять из десяти рынков с самыми высокими темпами роста расходов на аренду. Так, в первой пятерке оказались Сиэтл (пригород), Сан-Франциско (полуостров), Бостон (пригород), Сан-Франциско (центр города) и Сиэтл (центр города).

Расходы на  аренду в лондонском Вест-Энде составили 274 долл. США за кв. фут в год. За ним следует центральный Гонконг – расходы на аренду на уровне 251 долл. США за кв. фут. Пятерку замыкают Финансовая улица в Пекине (198 долл. США за кв. фут), Центральный деловой район Пекина (189 долл. США за кв. фут) и Москва (165 долл. США за кв. фут).

Изменение в ставках аренды офисной недвижимости отражает постепенное восстановление глобальной экономики, которое носит неравномерный характер. Мировые ставки аренды офисной недвижимости выросли на 2,5% по сравнению с прошлым годом, при этом наиболее существенный рост ставок произошел в Северной и Латинской Америке (плюс 4,1 процента) и в Азиатско-Тихоокеанском регионе (плюс 2,8 процента). Тем временем ставки в регионе Европа Ближний Восток и Африка практически не изменились - их максимальный рост составил 0,3% по сравнению с предыдущим годом.

«Мы ожидаем, что постепенное восстановление глобальной экономики продолжится и в ближайшее время приведет к более выгодным арендным ставкам и дальнейшему сокращению свободных площадей на большинстве рынков, - говорит Ричард Бархам, главный экономист, CBRE. - В сложившихся условиях мы ожидаем, что рост расходов на аренду продолжится и еще больше ограничит возможности выбора арендаторов. Технологии, качество и гибкость должны стать ведущими факторами при принятии решений об использовании помещений и их локации, поскольку арендаторы будут стремиться сократить расходы и повысить эффективность своей деятельности».

CBRE исследует расходы на аренду в офисном сегменте на 126 рынках по всему миру. Из 50 самых дорогих рынков 20 находятся в Европе, Ближнем Востоке и Африке, 20 - в Азиатско-Тихоокеанском регионе, и 10 – на северо- и южно-американских континентах.

Европа, Ближний Восток и Африка

Умеренные темпы восстановления экономики в еврозоне сдерживают активность арендаторов, в результате чего расходы на аренду на большинстве ключевых рынков Европы остаются без изменений. Повышение расходов на аренду в офисном сегменте на уровне 0,3% было в основном обусловлено благоприятными условиями, сложившимися в городах Великобритании и на большинстве скандинавских рынков, а также активным ростом рынка в Дублине. Наиболее существенное снижение произошло на рынках Центральной Европы, среди которых Варшава (минус 1,6%), экономическая ситуация на которых остается относительно благоприятной, а снижение ставок было вызвано новыми предложением. Только на нескольких рынках, особенно в Дублине (плюс 34,9%) и Лондоне, резкий рост спроса со стороны арендаторов совпал с отсутствием новых объектов недвижимости.

Кроме лондонского Вест-Энда, в список десяти ведущих глобальных рынков вошли Москва (165 долл. США за кв. фут) и лондонский Сити (153 долл. США за кв. фут).

Азиатско-Тихоокеанский регион

20 рынков Азиатско-Тихоокеанского региона вошли в список 50 самых дорогих рынков, включая семь рынков, которые оказались в первой десятке: Центральный Гонконг, Финансовая улица в Пекине, Центральный деловой район Пекина, Центральный деловой район Коннот-Плейс в Нью-Дели, Западный Коулун в Гонконге, Токио (Марунучи/Отэмачи) и Шанхай (Пудун). Наибольшую активность в этом регионе проявляли местные корпорации и компании, работающие в секторе технологий, СМИ и телекоммуникаций. Рост расходов на аренду на половине рынков составил более 1%.

Центральный Гонконг оставался единственным в мире рынком (помимо лондонского Вест-Энда), на котором расходы на аренду превысили 200 долл. США за кв. фут.

В соответствии с глобальным рейтингом, самым дорогим рынком в Тихоокеанском регионе стал Сидней (99 долл. США за кв. фут), который занял 19 место.

Северная и Латинская Америки

В США, которые демонстрируют устойчивые темпы восстановления экономики, высокая активность арендаторов привела к максимальному квартальному росту спроса на недвижимость со времен 2007 года, в результате чего рост расходов на аренду превысил инфляцию на всех, за исключением одного крупного американского рынка. Кроме того, повсеместный рост арендных ставок привел к резкому росту спроса на офисную недвижимость.

В III квартале 2014 года на восьми североамериканских рынках было зафиксировано двукратное увеличение расходов на аренду офисной недвижимости, при этом в первую шестерку рынков Северной и Латинской Америк вошли исключительно рынки США.

Мидтаун Нью-Йорка с расходами на аренду на уровне 121 долл. США за кв. фут, который занимает 11 место среди самых дорогих рынков мира, остался самым дорогим рынком Северной и Латинской Америк.

В Латинской Америке Рио-де-Жанейро остался самым дорогим рынком в регионе, (101 долл. США за кв. фут), заняв 18 место среди самых дорогих рынков мира.

 

Десятка самых дорогих рынков

(долл. США за кв. фут в год)

 

Место	Рынок	Расходы на аренду
1	Лондон (Вест-Энд), Великобритания	273,63
2	Центральный Гонконг, Гонконг	250,61
3	Пекин (Финансовая улица), Китай	197,75
4	Пекин (Центральный деловой район), Китай	189,39
5	Москва, Российская Федерация	165,05
6	Нью-Дели (Коннот-Плейс - Центральный деловой район), Индия	158,47
7	Гонконг (Западный Коулун), Гонконг	153,65
8	Лондон (Сити), Великобритания	152,67
9	Токио (Марунучи/Отэмачи), Япония	136,46
10	Шанхай (Пудун), Китай	127,89

 

Рынки, на которых произошли самые существенные изменения расходов на аренду

(в местной валюте и измерении)

 

Пять рынков, показавших самый высокий рост

 

Место	Рынок	Изменение, %
1	Дублин, Ирландия	34,9
2	Манила, Филиппины	20,7
3	Сиэтл (пригород), США	20,5
4	Куала-Лумпур, Малайзия	16,7
5	Сингапур, Сингапур	16,5

 

Пять рынков, показавших самое существенное падение

 

Место	Рынок	Изменение, %
1	Сантьяго, Чили	-13,5
2	Лион, Франция	-10,8
3	Гонконг (Западный Коулун), Гонконг	-9,8
4	Бангалор (Центральный деловой район), Индия	-8,5
5	Пальма-де-Майорка, Испания	-7,8

 

Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисных помещений CBRE в России, сказала: «Несмотря на то, что по итогам III квартала 2014 года Москва осталась в топ-5 рейтинге самых дорогих городов мира, уже по итогам IV квартала можно констатировать, что Москва опустилась в рейтинге на несколько позиций. В 2015 году, по крайне мере в первой половине, по оценке, мы продолжим наблюдать снижение ставок аренды. Основное изменение запрашиваемых ставок аренды было зафиксировано в IV квартале 2014 года, уменьшение на 10-20%.

Однако учитывая стремительную девальвацию рубля во второй половине 2014 года, стоит отметить, что номинация в долларах стала скорее условным обозначением. Арендаторы не готовы рассматривать аренду по текущему курсу ЦБ, собственники, в свою очередь, фиксируют валютный коридор, как правило, на уровне 50-55 рублей. На сегодняшний день средняя ставка аренды в классе А Прайм составляет около $950 за кв. м/ год без учета эксплуатационных расходов и НДС. Однако за офисы, расположенные в непосредственной близости к Кремлю, все еще запрашиваются максимальные ставки аренды, $1 000 - $1 200.

В 2015 году, по нашей оценке, возможно снижение ставок еще на 10%, что уменьшит текущую разницу между запрашиваемыми и достижимыми ставками.

Помимо уменьшения запрашиваемых ставок необходимо отметить готовность собственников идти на дополнительные уступки: выполнение отделки помещения за свой счет, продление арендных каникул. Некоторые собственники уже сегодня запрашивают ставку аренды, номинированную в рублях. При развитии неопределенности в экономике вероятность перехода ставок в условные единицы становится неизбежной, даже для сегмента А Прайм».