31/01/2015 - 12:01

Рынок офисов Москвы остается заложником тяжелой макроэкономической ситуации

Рынок офисов Москвы остается заложником тяжелой макроэкономической ситуации

По оценкам аналитиков компании JLL, в 2014 году в Москве было введено 1,4 млн кв. м качественных офисов, что на 58% превышает показатель предыдущего года и является наивысшим результатом за пять лет. Стоит также отметить, что за прошедший год на рынок вышло около 713 тыс. кв. м офисных помещений класса А, что является абсолютным рекордом годового ввода за всю историю офисного рынка столицы.

В том числе в 4-м квартале ввод офисных площадей в Москве составил 370 тыс. кв. м, что на 22% превысило результат аналогичного периода предыдущего года. В течение последних трех месяцев года было введено в эксплуатацию 16 офисных зданий, в том числе МФК «ОКО» (офисная площадь – 110 тыс. кв. м), БЦ Port Plaza (62,7 тыс. кв. м) и Технопарк «Орбита» (Фаза II; 39,4 тыс. кв. м).

Таким образом, по итогам 2014 года объем рынка качественных офисов в Москве достиг 17 млн кв. м, продемонстрировав 9% рост к предыдущему году.

«Еще около 1 млн кв. м офисных площадей заявлено к вводу в 2015 году, причем почти треть нового предложения должна выйти в ММДЦ “Москва-Сити”. Тем не менее, макроэкономическая неопределенность побуждает многих девелоперов пересмотреть планы строительства, и мы не исключаем, что итоговый результат года может быть ниже, - прогнозирует Александр Чуриков, руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL. – Из крупнейших проектов, заявленных к вводу в 2015 году, стоит отметить, башню “Эволюция”, башню “Восток”, комплекс “Федерация” и IQ-квартал в “Москва-Сити”, МФК “Оружейный”, БЦ “Большевик” и деловой квартал “Сириус парк”».

Большинство объектов, введенных в эксплуатацию в 4-м квартале, относятся к  классу B+ (56%), доля площадей класса A составила 41% от общего объема ввода. В целом за прошедший год, основной объем нового предложения был практически поровну распределен между классами А и B+, тогда как ввод менее качественных зданий класса B- составил лишь 4%.

Основная часть новых объектов, завершенных в 2014 году, появилась за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК), тогда как в Центральном Деловом Районе (ЦДР) было введено лишь 4% всех новых офисных площадей. На район «Москва-Сити» пришлось около 15% нового предложения в 2014 году благодаря вводу в эксплуатацию таких зданий, как башня «Стальная Вершина» (бывшая «Евразия», офисная площадь – 94 тыс. кв. м) и МФК «ОКО».

На протяжении 2014 года спрос на офисные площади в Москве оставался заложником тяжелой макроэкономической ситуации. Всего в Москве в 2014 году было куплено и арендовано около 1,1 млн кв. м офисов, что на 24% ниже показателя 2013 года и является наименьшим результатом за последние пять лет. Структура спроса на офисные площади также претерпела заметные изменения: доля сделок продления и перезаключения договоров аренды выросла до 40% от общего объема транзакций на рынке по итогам 2014 года по сравнению с 20% в 2013 году. Крупнейшей транзакцией по итогам прошлого  года является сделка 1-го квартала – аренда 17,4 тыс. кв. м «Группой компаний Систематика» в офисном парке Comcity – Фаза Альфа.

Основная часть сделок, закрытых в офисном секторе за прошедший год, пришлась на производственные компании и представителей сферы бизнес-услуг – 31% и 22% соответственно. По итогам года общий объем транзакций оказался поровну распределен между иностранными и российскими компаниями.

Макроэкономические факторы, такие как снижение темпов роста ВВП и волатильность рубля, останутся определяющими для динамики спроса на рынке офисов в текущем году. По прогнозам аналитиков JLL, при ожидаемом падении ВВП России на 4-6% в 2015 году объем спроса на офисные площади в Москве может сократиться к прошлому году на 25-30% и составить 700-800 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателем 2009 года.

Уровень вакантных площадей в московских офисах в 2014 году вырос до 16,6% по сравнению с 13,7% по итогам 2013 года. В результате выхода на рынок большого количества качественных объектов доля вакантных площадей в классе А достигла 28,4%, в то время как в 2013 году пустовало лишь 18,2%. В классе B+ уровень вакантных помещений увеличился с 13% до 15,5%.

В 2014 году ставки аренды на офисном рынке Москвы в среднем снизились на 22%, и по итогам года в премиальном сегменте они составляют 750-900 долл. за кв. м в год, в классе А – 450-650 долл. за кв. м, в классе B+ – 275-450 долл. за кв. м. Ставки в ММДЦ «Москва-Сити» находятся в диапазоне 450-650 долл. за кв. м.

Алексей Ефимов, Региональный директор, руководитель группы по работе с офисными помещениями JLL, отмечает: «Внешние факторы, такие как снижение роста ВВП и резкая девальвация рубля в сочетании с выходом большого количества нового предложения, оказали значительное давление на ставки аренды в 2014 году. На протяжении прошлого года наблюдался рост числа арендаторов, пытающихся пересмотреть текущие условия договора аренды в пользу фиксированного валютного коридора либо перехода на рублевые ставки. Тем не менее, фактический переход на рублевые ставки наблюдался в основном в классах B+ и B-, тогда как для объектов класса А по-прежнему характерны контракты в валюте. Стоит также отметить, что для офисов одного и того же класса разброс ставок аренды зачастую определяется уровнем вакантности в конкретном здании. Собственники незаполненных офисных помещений вынуждены проявлять определенную гибкость ценовой политики, предлагая дополнительные стимулы для арендаторов».

Похожие материалы

Последние комментарии

e-Digest