05/02/2015 - 11:15

Вакантность офисов в Москве может побить «рекорд» 2009 года

Вакантность офисов в Москве может побить «рекорд» 2009 года

По данным нового исследования CBRE, международной консалтинговой компании в области недвижимости, в 2014 году было введено рекордное количество новых офисных площадей с 2009 года. Впервые в истории рынка офисной недвижимости Москвы доля площадей класса А превысила долю класса В, составив 713 000 кв. м и 693 000 кв. м соответственно.

В 2014 году среди значимых событий на офисном рынке Москвы можно отметить следующие тенденции:

  • Рекордный объем ввода в эксплуатацию новых офисных площадей с 2009 года, 1,4 млн. кв. м.
  • Более 50% площадей соответствуют классу А: Президент Плаза, ОКО, Стальная Вершина, Аркус 3, Mebe One Khimki Plaza, Красная Роза Морозов Фаза II и Демидов, Водный, Лотос, Comity, Романов Двор III, Dominion Tower, К2 строение А.
  • Зона за пределами ТТК традиционно осталась лидером по объему нового офисного строительства (69% от общего объема площадей, введенных в эксплуатацию).
  • Объем сделок составил 736 700 кв. м, уменьшение на 31% относительно показателя за 2013 год.
  • 73% от общего объема сделок пришлось на помещения класса В, 27% – на помещения класса А.
  • 39% от общего объема заключенных сделок пришлось на зону между ТТК и МКАД, в 2013 году – 50%.
  • Основной спрос продолжился со стороны российских компаний, 84% от общего объема сделок.
  • Офисные блоки до 1 000 кв. м традиционно пользовались наибольшим спросом, 77% от общего количества сделок.
  • Значительное увеличение общего объема свободных площадей, с 12% по итогам 2013 года до 16,6% по итогам 2014 года.
  • Увеличение объема свободных помещений в сегменте класса В с 11% до 12,8%, в сегменте класса A – с 17% до 28%.
  • Уменьшение запрашиваемых ставок аренды на 15-20%, достижимых на 20-30% относительно уровня на начало 2014 года.
  • Требование арендаторов к номинации ставок в рублях, что помимо фактической номинации в рублях может быть выражено через фиксацию верхней границы валютного коридора. Арендодатели, заинтересованные в арендаторах, в большинстве случаев находят удовлетворительное для сторон решение.
  • Наиболее распространенный диапазон для валютного коридора – 45-55 рублей,  срок действия которого варьируется от 6 месяцев до 2, иногда 3, лет 

Совокупный объем сделок, заключенных на рынке в течение 2014 года, составил 736 700 кв. м. (включая новые договоры аренды и покупку помещений под собственное использование, исключая продление текущих договоров аренды и инвестиционные покупки). Данный объем на 31% меньше показателя за 2013 год. Годовое уменьшение объема сделок, в первую очередь, связано со значительным падением спроса во II квартале, когда данный показатель был на 60% меньше среднеквартального объема. Объем сделок за остальные кварталы находились в диапазоне 200 000 – 230 000 кв. м. Объем сделок, заключенный на рынке в течение 2014 года, сопоставим с показателем за 2003 год, 708 000 кв. м. В 2004 году объем сделок увеличился до 850 000 кв. м и с 2005 года ежегодно превышал 1 млн. кв. м. 

Крупнейшие сделки 2014 года

Компания

Площадь, кв. м

Здание

Адрес

Класс

Систематика

17 300

Comcity Фаза Альфа

Киевское ш., 2 км

А

PepsiCo

13 000   

Алкон

Ленинградский пр-т, 72

А

GE

7 900

(новая аренда)

Башня на Набережной

Пресненская наб., 10

  А

ТНТ

7 100

Diamond Hall

Олимпийский пр-т, 14

  А

Локомотивные Технологии

6 600

БЦ в Яковоапостольском

Яковоапостольский пер., 12

  В+

Oracle

6 400

Comcity

Киевское ш., 2 км

  A

Teva

4 900

Wall Street

Валовая ул., 35

  A

Emerson

4 700

Квартал-Сити

Дубининская ул., 53

  B+

Консист-ОС

3 300

Диагональ Хаус

Бутырская ул., 77

  B+

Saint-Gabain

3 000

Прео 8

Преображенская пл., 8

  А

Tele2

2 800

Метрополис

Ленинградское ш., 16  

  А

ЕАЕ-Консалт

2 600

Слободской БЦ

Ленинская Слобода, ул., 26

  B+

Источник: Исследования и консалтинг CBRE

Среди крупных сделок, заключенных в децентрализованных объектах, необходимо отметить аренду офисов компаниями Систематика и Oracle в офисном парке Comcity              (17 300 кв. м и 6 300 кв. м соответственно), а также аренду офисного блока общей площадью 13 000 кв. м компанией PepsiCo в БЦ Алкон и 3 000 кв. м компанией Saint-Gobain в БЦ Прео 8. Крупные сделки в сегменте класса А, заключенные в децентрализованных объектах, свидетельствуют о продолжающейся тенденции децентрализации и о стремлении компаний к оптимизации затрат на аренду.

По итогам 2014 года объем сделок продажи (для нужд собственного использования) составил 128 500 кв. м (17% от общего объема сделок за 2014 год). В 2013 году данный показатель составил 181 000 кв. м (17% от общего объема сделок за 2013 год).

В 2014 году было заключено две крупных сделки по покупке офисов: компания Мособлгаз приобрела одно строение в комплексе Паллау-РБ (общая площадь – 9 150 кв. м); компания Согаз – офисное здание в Уланском переулке (общая площадь – 16 300 кв. м). Остальная часть пришлась на приобретение небольших офисных помещений, от 50 до 3 000 кв. м. Основной объем сделок по покупке был заключен на офисные помещения в комплексах: Водный, Лотос, Савеловский Сити, G10 бизнес-парк и АЭРО Сити. 

В 2014 году могла быть совершена сделка по приобретению Башни Эволюции в Москва-Сити компанией Транснефть, что могло бы увеличить объем сделок на 80 000 кв. м (плюс 10%). Однако данная сделка не была завершена в 2014 году и потенциально может отразиться на увеличении спроса в 2015 году.

В 2015 году к вводу в эксплуатацию заявлен большой объем офисных площадей, сопоставимый с 2014 годом (1,4 млн. кв. м). Доля площадей класса А, по оценке, продолжит доминировать в общем объеме (57%). Данная ситуация на рынке сравнима с периодом 2009 года, когда, несмотря на кризис, был введен большой объем площадей (1,8 млн. кв. м в 2008 году, 1,6 млн. кв. м в 2009 году). Следуя тенденциям предыдущего кризиса, объем нового строительства значительно сократится в 2016-2018 годах (950 000 кв. м было введено в эксплуатацию в 2010 году, 603 800 кв. м в 2011 году, 556 000 кв. м в 2012 году).

По прогнозам CBRE, объем заключенных сделок в 2015 году останется на уровне 2014 года, 750 000 - 850 000 кв. м. Однако данные сделки будут состоять преимущественно из переезда компаний из одного здания в другое с целью получения лучших коммерческих условий, а чистое поглощение может стать отрицательным. Большую роль в объеме сделок будет играть готовность текущего собственника предоставить лучшие коммерческие условия, чтобы удержать арендатора.

На фоне большого объема нового офисного строительства и низкого уровня спроса вакансия будет увеличиваться. Объем свободных площадей в сегменте класса А достигнет 29-30%, в сегменте класса В – 14-15%. Количество объектов класса В, предлагающих офисные помещения по ставкам в рублях, будет увеличиваться.

По данным CBRE, запрашиваемые ставки аренды продолжат снижение, как минимум, в I полугодии 2015 года. По оценке CBRE, ставки аренды в 2015 году могут уменьшиться еще на 10-30% от текущего уровня по следующим причинам: либо в связи с укреплением курса рубля, как следствия снижения рублевого эквивалента арендной платы; либо снижения ставки аренды, номинированной в долларах, что кажется более вероятным в текущих условиях. Согласно прогнозу CBRE, максимальное изменение запрашиваемых ставок аренды придется на I полугодие 2015 года, после чего ожидается относительно стабильный период на рынке офисной недвижимости Москвы.

Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России, комментирует результаты отчета: «2014 год стал рекордным для рынка офисной недвижимости Москвы. В эксплуатацию был введен большой объем новых офисных площадей, рекордный показатель с 2009 года – 1,4 млн. кв. м, объем сделок оказался рекордно низким, вернувшись к показателю за 2003 год, а ставки аренды на офисные помещения уменьшились на более чем 20% после более двух лет  стабильного уровня. В I  полугодии 2015 года, по нашей оценке, ставки аренды продолжат уменьшаться. В зависимости от экономической ситуации снижение может составить от 10 до 30%, вакансия достигнет пиковых значений прошлого кризиса, 19-20%. Однако после продолжающегося падения рынка в I полугодии 2015 года мы ожидаем относительно стабильный период на рынке, когда ставки аренды прекратят уменьшаться, а вакансия остановит свой рост».

Похожие материалы

Последние комментарии

e-Digest