26/01/2017 - 11:46

Итоги 2016 года на складском рынке в Московском регионе и Санкт-Петербурге

Итоги 2016 года на складском рынке в Московском регионе и Санкт-Петербурге
По оценке компании JLL, в последнем квартале 2016 года в Московском регионе было куплено и арендовано 570 тыс. кв. м складов, что является наивысшим показателем для 4-х кварталов за историю рынка. Годовой объем новых сделок покупки и продажи составил 1,2 млн кв. м, продемонстрировав небольшое снижение по сравнению с 2015 годом (1,3 млн кв. м).
 
«За 4-й квартал на складском рынке было закрыто почти столько же сделок, сколько за первые девять месяцев года, - говорит Вячеслав Холопов, Региональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. – Стабилизация экономики, отсутствие серьезных валютных колебаний и глобальные политические изменения, очевидно, побудили ряд компаний отказаться от выжидательной позиции. Активизация спроса, по нашей оценке, распространится и на 2017 год – уже ведется большое число переговоров, что поддерживается истечением действия “кризисных” договоров, заключенных в 2014-2015 годах на относительно короткие сроки (два-три года), и долгосрочных контрактов. Мы ожидаем, что совокупный объем спроса в нынешнем году сохранится на уровне 1-1,1 млн кв. м».
 
В 2016 году драйверами спроса на складские помещения традиционно являлись ритейлеры и дистрибьюторы – 41% и 22% от объема сделок соответственно. При этом доля торговых сетей немного снизилась по сравнению с 2015 года (50%), тогда как доля производственных компаний, напротив, начала восстанавливаться после провала в предыдущем году – 15% в 2016 году против 9% в 2015 году.
 
«Изменение общеполитической ситуации вместе с адаптацией бизнеса к новой экономической ситуации позволяют говорить о готовности ряда игроков вернуться к идее размещения производства в России, - комментирует Вячеслав Холопов. – На наш взгляд, именно 2017 год может оказаться периодом, когда мы увидим начало реализации ряда значимых для российской экономики проектов в производственном секторе, которые позитивно отразятся также и на рынке складской недвижимости».
 
На фоне роста спроса в 4-м квартале объем ввода складов продолжил снижение – на 11% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года, до 143 тыс. кв. м. В целом за 2016 год объем нового предложения складских площадей в Московском регионе достиг порядка 770 тыс. кв. м, сократившись на 10% по сравнению с предыдущим годом. Данное снижение было ожидаемым в условиях высокого объема вакантных площадей на рынке.
 
Среди крупнейших объектов, введенных в эксплуатацию в 2016 году, стоит отметить новые здания в индустриальных парках PNK Group в «Северном Шереметьево» и «Валищево» (общая площадь около 165 тыс. кв. м); новый блок в индустриальном парке «Южные Врата» (около 100 тыс. кв. м, под заказ Leroy Merlin); новые здания в «Логопарк Север – 2» (85 тыс. кв. м, «О’Кей» и «Столичные поставки»); логистический комплекс «Внуково Логистик» (50 тыс. кв. м).
 
«Строительная активность в секторе сокращается на протяжении последних двух лет, и результат прошедшего года вдвое ниже показателя 2014 года, когда в Московской области появилось 1,6 млн кв. м новых складов, - отмечает Вячеслав Холопов. – Сегодня на стадии строительства находится более 800 тыс. кв. м, которые могут выйти на рынок в 2017 году».
 
Рекордный объем сделок привел к самому значительному за последние шесть лет сокращению доли вакантных площадей на складском рынке – с 13,6% на конец 3-го квартала до 12,2% на конец 4-го квартала 2016 года, до 1,6 млн кв. м в абсолютных цифрах. В то же время за год наблюдается рост показателя: на конец 2015 года в Московской области было вакантно 10,5%.
 
«Ряд сделок прошлого года (около 300 тыс. кв. м) были заключены по схеме “строительства под ключ”, и основная часть этого объема будет построена только в 2017-2018 годах. Таким образом, данная активность не повлияла на текущий уровень вакантных площадей, – замечает Вячеслав Холопов. – Несмотря на наличие значительного объема свободных помещений в Московском регионе, некоторые компании готовы ждать строительства нового здания для своих логистических проектов. Это сигнал рынку, что качество помещений имеет большое значение для потребителей, и не для каждого арендатора существующие на рынке объекты могут быть успешно адаптированы».
 
По прогнозу аналитиков JLL, в условиях поддержания ввода и спроса на текущих уровнях доля вакантных площадей снизится к концу 2017 году до 11,6-12%.
 
Средние запрашиваемые ставки аренды на складском рынке Московского региона по новым сделкам остались в диапазоне 3,5-4 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Конкуренция между зданиями с высокой вакантностью заставляет арендодателей держать низкие ставки, в то время как постепенный рост себестоимости и сложность реализации новых проектов в текущих условиях будет влиять на верхнюю планку ценового диапазона. По мнению экспертов JLL, к началу 2018 года будет наблюдаться рост ставки аренды в Московском регионе.
 
Объем чистого поглощения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга в 4-м квартале 2016 года вырос по сравнению с аналогичным периодом 2015 года в 2,5 раза – до 114,3 тыс. кв. м, а в целом за год – на 140%, до 289,9 тыс. кв. м. Оба результата стали рекордными с 2007 года.
 
«Свыше 70% поглощения обеспечил ввод объектов built-to-suit и складов для собственных нужд. Без их учета чистое поглощение на рынке за год составило около 85 тыс. кв. м; для сравнения, в 2015 году – менее 1 тыс. кв. м, - отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – В то же время объем сделок на складском рынке Петербурга снизился в 2016 году на 15% - до 235 тыс. кв. м».
 
В структуре спроса на складском рынке Санкт-Петербурга впервые с 2009 года лидируют логистические компании, на долю которых пришлось 41% завершенных в течение прошедшего года сделок против 11% в 2015 году. Торговые операторы, которые в предыдущие годы удерживали 1-е место по объему сделок в сегменте, в 2016 году сформировали 35% спроса (в 2015 году – 41%).
 
Ввод качественных складских объектов в Санкт-Петербурге в 2016 году достиг 246,9 тыс. кв. м (на 79% больше, чем в 2015 году), из которых 86,5 тыс. кв. м пришлось на последний квартал (рост на 14% к аналогичному периоду 2015 года). Общий объем качественного складского предложения в Санкт-Петербурге превысил 2,8 млн кв. м.
 
«2016 год прошел под эгидой окончания реализации тех проектов built-to-suit, сделки по которым были заключены два-три года назад; такие площади составили 87% ввода, – комментирует Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. – В то же время период масштабного строительства built-to-suit проектов подошел к завершению: многие из ключевых клиентов уже реализовали свои потребности, и основной задачей для девелоперов сегодня становится поиск новых “якорей” для строительства объектов под их нужды. Сейчас мы наблюдаем ситуацию, когда имеющееся на рынке предложение не удовлетворяет требованиям заказчика либо по характеристикам участка, либо по коммерческим условиям».
 
Снижение за последние два года количества сделок, связанных со строительством под заказчика, приведет к сокращению доли built-to-suit в 2017 году до 12%, а совокупного объема ввода – на 61%, до 97 тыс. кв. м.
 
Доля вакантных площадей на складском рынке Петербурга по итогам 2016 года составила 5,5%, сократившись на 0,9 п.п. за 4-й квартал и на 1,9 п.п. в целом за год. При этом в спекулятивных объектах показатель снизился до 7,9% (на 1,4 п.п. за квартал и на 2,1 п.п. за год), что в абсолютном значении соответствует 153,9 тыс. кв. м свободных складских площадей классов А и В.
 
«В 2017 году мы ожидаем незначительного увеличения вакантности за счет выхода на рынок нескольких спекулятивных объектов. Найти якорного арендатора сегодня сложно, и девелоперы стараются выводить на рынок складские проекты небольшими очередями», - добавляет Владислав Фадеев.
 
В 2016 году максимальный уровень запрашиваемых арендных ставок в качественных складских комплексах Петербурга не изменился и составляет 450-500 руб. за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы). 
 

Похожие материалы

Последние комментарии

e-Digest