12/04/2017 - 13:08

Уровень вакантных площадей на рынке складской недвижимости Киева достигнул 12%

Уровень вакантных площадей на рынке складской недвижимости достигнув 12,0% по со
Улучшение экономической ситуации в стране на протяжении 2016 года позитивно отразилось на рынке складской недвижимости. Несмотря на то, что темпы экономического роста были невысокими, такие ключевые макроэкономические показатели, влияющие на спрос на складскую недвижимость, как объем розничных продаж и промышленной продукции, начали демонстрировать позитивную динамику после длительного падения в 2014 -2015 гг. 
 
В 2016 г. отмечался рост спроса на складскую недвижимость со стороны крупных ритейлеров продовольственного сегмента, электроники и электронной коммерции на фоне восстановления розничной и оптовой торговли. Важным трендом в 2016 г. стало возобновление роста промышленного сектора, который составил 4,2% г/г. Отмеченные позитивные изменения в ключевых отраслях стимулировали постепенное возобновление спроса на складскую недвижимость. В результате, в 2016 году объем арендной активности (включая продления договоров аренды) достиг приблизительно 180 000 кв.м складских площадей, при этом валовое поглощение составило 110 000 кв.м, что на 32,5% больше по сравнению с показателем прошлого года. Примечательно, что если в начале 2016 года в общем количестве транзакций преобладали небольшие сделки (2 000 – 5 000 кв.м), то во втором полугодии было заключено несколько средних (5 001 – 10 000 кв.м) и крупных (более 10 000 кв.м) сделок. Одной из наиболее крупных сделок по аренде 2016 года стал переезд логистического оператора Zammler в складской комплекс «Технополис Бровары», занявшего там 17 000 кв.м. Среди завершившихся транзакций стоит отметить сделку по аренде крупным национальным оператором доставки «Нова Пошта» 11 000 кв.м в логистическом комплексе «Омега 2». Кроме того, логистическая компания Fiege переехала в складской комплекс «Терминал Бровары», заняв 7 600 кв.м, а компания по производству и дистрибуции косметики Oriflame арендовала 8 900 кв.м в логистическом парке «Комодор». Среди сделок по продаже, проведенных в 2016 году, наиболее значимым событием стала покупка складского комплекса «Терминал Бровары» крупным украинским онлайн-ритейлером Rozetka. 
 
Рассматривая географическое распределение валового поглощения вдоль автомобильных трасс, отмечался растущий интерес арендаторов к складским помещениям на Левом (Восточном) берегу: доля валового поглощения в данном субрынке достигла 75%. В частности, наибольший объем арендованных площадей был зафиксирован в Черниговском направлении (M-01, E-95), где доля поглощения увеличилась с 17,2% в 2015 до 66,4% в 2016 году. Спрос на Правом( Западном) берегу в основном был сконцентрирован в Житомирском направлении (M-06, E-40), где в 2016 году показатель поглощения достиг 15,0%, что на 3 п.п. меньше, чем в прошлом году. 
 
Что касается предложения, в 2016 году не было введено в эксплуатацию ни одного складского объекта. Таким образом, общее предложение складских помещений осталось неизменным и составило 1,27 млн. кв.м. При этом строительная активность в сегменте практически приостановилась в связи с низкими арендными ставками, высокой вакантностью и ограниченным доступом к заемному финансированию.
 
 Объем складских площадей, находящихся на стадии девелопмента, составил 26 000 кв.м по состоянию на конец декабря 2016 года. На данный момент на стадии строительства находятся два складских комплекса: 3 очередь SAN Factory общей складской площадью 4 100 кв.м и склад MERX площадью 22 000 кв.м, завершение строительства которых запланировано на 2017 год. Низкий объем нового предложения складских объектов, находящихся на стадии строительства, и формирующийся отложенный спрос на складские площади может постепенно стимулировать девелоперов начинать строительство по схеме build-to-suit, на фоне ожиданий оживления рынка в последующие два-три года. Касательно будущих проектов, в 2017 г. ожидается начало строительства второй очереди логистического комплекса Amtel по схеме build-to-suit, а сдача в эксплуатацию вероятно состоится в 2018 году. 
 
На фоне отсутствия новых площадей для аренды и восстановления спроса, уровень вакантных площадей на рынке начал сокращаться, достигнув 12,0% по состоянию на конец 2016 года, что на 3 п.п. меньше по сравнению с концом 2015 г. Рассматривая распределение свободных площадей в разрезе субрынков, в Черниговском направлении (M-01,E-95) вакантность сократилась на 23 п.п. и к концу 2016 года установилась на значении 15%, тогда как в 2014-2015 г.г. вакантность тут достигала пика. Тенденция сокращения вакантности также продолжилась в Варшавском направлении (M-07, E-373), где вакантные площади практически отсутствовали на конец 2016 года. Арендные ставки в лучших объектах снизились приблизительно на 9%, находясь на уровне $4.1/кв.м/месяц на конец декабря 2016 года. В разрезе класса объектов, ставки на складские помещения класса А варьировались в пределах $2.8 - $4.0/кв.м/месяц, тогда как арендные ставки на помещения класса В были на уровне $1.8-$2.8/кв.м/месяц на конец 2016 года. 
 
Ярослав Горбушко, Руководитель департамента складской и промышленной недвижимости CBRE Ukraine, прокомментировал: «В 2017 году мы ожидаем более устойчивого восстановления спроса на складские помещения, а также увеличения количества арендаторов, желающих расширить занимаемую площадь. Ожидается, что крупные ритейлеры и логистические операторы проявят себя более активно на рынке складской недвижимости в течение следующих 12 месяцев. Однако арендная активность будет зависеть от темпов возобновления роста в основных секторах экономики и наличия вакантных площадей в наиболее качественных объектах. Новое предложение составит 26 100 кв.м в 2017 г., включая 3 очередь SAN Factory (4 100 кв.м) и складской комплекс Merx (22 000 кв.м). Мы прогнозируем, что объем новых площадей будет поглощен достаточно быстро на фоне отложенного спроса со стороны крупных арендаторов, которые находились в поисках крупных лотов. Таким образом, средняя рыночная вакантность приблизится к равновесному показателю в 2017 году. Мы прогнозируем, что ставки в гривне останутся стабильными, в то время как долларовые ставки будут зависеть от колебаний обменного курса».
 

Похожие материалы

Последние комментарии

e-Digest